SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
Kraków, 30 marca 2026 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 2
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 3
Spis treści
I. WSTĘP .......................................................................................................................................................................................................................... 5
Podstawowe informacje o spółce i Grupie Kapitałowej ................................................................................................................................ 5
Przedmiot działalności .................................................................................................................................................................................................. 5
II. WYBRANE DANE FINANSOWE ..................................................................................................................................................................... 6
Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. ........................................................................................................................................................... 6
Spółki Cavatina Holding S.A. ...................................................................................................................................................................................... 7
III. CHARAKTERYSTYKA DZIAŁALNOŚCI GRUPY ...................................................................................................................................... 8
Jednostki zależne i współkontrolowane ............................................................................................................................................................ 10
Zmiany w składzie Grupy Kapitałowej ............................................................................................................................................................... 12
Model biznesowy Grupy Kapitałowej................................................................................................................................................................. 13
Informacje o podstawowych produktach, towarach lub usługach ........................................................................................................ 14
Portfel nieruchomości komercyjnych ................................................................................................................................................................. 15
Informacje o dostawcach .......................................................................................................................................................................................... 26
Informacje o rynkach zbytu ..................................................................................................................................................................................... 27
Zrównoważone budownictwo (ESG) .................................................................................................................................................................. 28
Inicjatywy społeczne (CSR) ..................................................................................................................................................................................... 28
IV. CELE STRATEGICZNE GRUPY KAPITAŁOWEJ ................................................................................................................................... 30
Działania w ramach realizacji strategii ............................................................................................................................................................... 31
V. PERSPEKTYWY ROZWOJU oraz ocena Możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ............................................... 32
Tendencje i czynniki zewnętrzne........................................................................................................................................................................... 32
Tendencje i czynniki wewnętrzne ......................................................................................................................................................................... 33
VI. PODSTAWOWE SKŁADNIKI SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ................................................................................................ 35
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. .................................. 35
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji nansowej Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. .......................................... 36
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. .............................. 38
Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów spółki Cavatina Holding S.A. ................................................................... 40
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji nansowej spółki Cavatina Holding S.A. ............................................................................ 41
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych spółki Cavatina Holding S.A................................................................. 42
VII. ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI ................................................................................................................................ 43
Rentowność i zadłużenie Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A .................................................................................................... 43
Rentowność i zadłużenia spółki Cavatina Holding S.A. .............................................................................................................................. 43
Ocena sytuacji nansowej ........................................................................................................................................................................................ 44
Sezonowość przychodów oraz zysku (straty) wpływające na wyniki nansowe ............................................................................ 45
System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem ................................................................................................................................ 45
VIII. ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE SPÓŁKI i GRUPY KAPITAŁOWEJ .................................................................................... 45
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji ...................................................................................................................................................... 45
Udzielone pożyczki, poręczenia i gwarancje na dzień 31 GRUDNIA 2025 roku: .......................................................................... 48
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 4
Transakcje z podmiotami powiązanymi .............................................................................................................................................................. 48
Instrumenty nansowe .............................................................................................................................................................................................. 48
IX. ISTOTNE ZDARZENIA ....................................................................................................................................................................................... 48
Emisja obligacji .............................................................................................................................................................................................................. 48
Istotne umowy nansowe ........................................................................................................................................................................................ 50
Inne wydarzenia ............................................................................................................................................................................................................ 51
X. ZARZĄDZANIE i ŁAD KORPORACYJNY ................................................................................................................................................. 51
Kapitał zakładowy Cavatina Holding S.A. ......................................................................................................................................................... 51
Struktura akcjonariatu Cavatina Holding S.A. ................................................................................................................................................. 52
Polityka dywidendowa ............................................................................................................................................................................................... 52
Kontrola nad spółką .................................................................................................................................................................................................... 52
Łączna liczba i wartość nominalna akcji w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących................................................... 52
Organy zarządzające i nadzorujące ..................................................................................................................................................................... 53
Polityka wynagrodzeń członków zarządu i rady nadzorczej .................................................................................................................... 54
XI. Biegły rewident ...................................................................................................................................................................................................... 54
XII. CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻENIA ................................................................................................................................................... 54
XIII. OŚWIADCZENIE I INFORMACJA ZARZĄDU................................................................................................................................ 63
XIV. INFORMACJA ZARZĄDU CAVATINA HOLDING S.A. W SPRAWIE WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ ........ 64
XV. OŚWIADCZENIE CAVATINA HOLDING S.A. O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO ................... 65
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 5
I. WSTĘP
PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE I GRUPIE KAPITAŁOWEJ
Nazwa
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Nazwa skrócona:
Cavatina Holding S.A.
Siedziba i adres:
Wielicka 20, 30-552 Kraków
Numer telefonu:
+ 48 33 333 91 10
Numer faksu:
+ 48 33 333 91 10
Strona internetowa:
www.cavatina.pl
Adres mailowy:
biuro@cavatina.pl
KRS:
0000690167
REGON
368028192
NIP:
6793154645
Kod LEI:
259400LL41Q1CCOZ9M08
Cavatina Holding S.A. („Spółka”, „Emitent” „Jednostka Dominująca”) powstała jako spółka akcyjna i została wpisana do Re-
jestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Krakowa - Śródmieścia, XI
Wydział Gospodarczy pod numerem 0000690167 w dniu 16 sierpnia 2017 roku. Akt założycielski Spółki został zawarty
w dniu 19 lipca 2017 roku.
Cavatina Holding S.A. została utworzona i działa na podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych i innych przepisów
prawa powszechnie obowiązującego w Polsce, jak również Statutu oraz innych regulacji wewnętrznych. Spółka jako
spółka publiczna, której akcje dopuszczone są do obrotu na rynku regulowanym (rynek podstawowy) prowadzonym przez
GPW, a także jako Emitent obligacji wprowadzonych do obrotu na rynku regulowanym oraz w Alternatywnym Systemie
Obrotu działa również w oparciu o przepisy regulujące funkcjonowanie rynku kapitałowego, w tym Ustawę o Ofercie
Publicznej, Ustawę o Obrocie Instrumentami Finansowymi oraz Rozporządzenie MAR.
Spółka Cavatina Holding S.A. jako jednostka dominująca prowadzi działalność holdingową, tj. zarządzanie Grupą
Kapitałową Cavatina Holding S.A., jej polityką nansową oraz nadzoruje spółki zależne prowadzące zarówno działalność
deweloperską w obszarze nieruchomości komercyjnych oraz mieszkaniowych, inwestycyjną związaną z wynajmem
powierzchni biurowo-usługowych oraz generalnego wykonawstwa.
W skład Grupy Cavatina Holding, wchodzi, Cavatina Holding Spółka Akcyjna oraz 43 spółek zależnych i jedna jednostka
współkontrolowana, które są opisane w dalszej części sprawozdania.
PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI
Grupa Kapitałowa Cavatina Holding S.A. („Grupa”) jest największym polskim deweloperem powierzchni biurowych. Od
2015 roku, tj. daty rozpoczęcia realizacji projektów wniesionych aportem do Grupy, Grupa zakończyła budowę
dwudziestu dwóch nieruchomości biurowych o łącznej powierzchni blisko 350 tys. m2 GLA, z których osiem, o łącznej
powierzchni blisko 150 tys. m2 GLA, zostało sprzedanych podmiotom zewnętrznym w transakcjach o łącznej wartości
ponad 1,6 mld zł.
Strategicznym zamiarem Grupy jest intensywna ekspansja w segmencie budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego
na sprzedaż klientom indywidualnym, co ma doprowadzić do umocnienia jej pozycji w gronie czołowych deweloperów w
Polsce. Obecnie w ofercie znajduje się siedem inwestycji mieszkaniowych o łącznej powierzchni użytkowej
przekraczającej 100 tys. m², obejmujących ponad 2 tysiące lokali. Dodatkowo, w fazie przygotowań pozostają dwa kolejne
projekt o łącznej powierzchni ponad 30 tys. m².
Dodatkowo, Grupa posiada zabezpieczone grunty umożliwiające realizację ponad 95 tys. GLA, z których część może w
przyszłości podlegać dalszej konwersji na projekty mieszkaniowe.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 6
Grupa prowadzi działalność w większości dużych miast w Polsce, w szczególności w Warszawie, Krakowie, Łodzi,
Wrocławiu, Gdańsku i Katowicach.
Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding
S.A. za okres objęty sprawozdaniem (dalej: „Sprawozdanie”) prezentuje wyniki nansowe oraz sytuację nansową Spółki
oraz Grupy.
II. WYBRANE DANE FINANSOWE
GRUPY KAPITAŁOWEJ CAVATINA HOLDING S.A.
W dniu 19 marca 2021 roku, działając w oparciu o art. 45 ust. 1a i 1c Ustawy o rachunkowości oraz art. 55 ust. 6 i 8 Ustawy
o rachunkowości, w związku z zamiarem ubiegania się o dopuszczenie akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym
prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych, Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę nr 9
w sprawie sporządzania skonsolidowanych sprawozdań nansowych Grupy Kapitałowej oraz jednostkowych sprawozdań
nansowych Spółki zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały
zatwierdzone przez Unię Europejską.
Skonsolidowane
dane nansowe
Rok zakończony 31
grudnia 2025 roku (w
tys. PLN)
Rok zakończony 31
grudnia 2024 roku
(w tys. PLN)
Rok zakończony 31
grudnia 2025 roku
(w tys. EUR)
Rok zakończony 31
grudnia 2024 roku
(w tys. EUR)
Przychody ze sprzedaży
mieszkań
128 437
-
30 312
-
Przychody z najmu i
aranżacji (umów z
klientami)
161 561
132 284
38 129
30 734
Zysk (strata) z wyceny i
sprzedaży nieruchomości
inwestycyjnych
33 409
68 506
7 885
15 916
Zysk z działalności opera-
cyjnej
126 793
92 991
29 924
21 605
Zysk (strata) brutto
5 594
12 357
1 320
2 871
Zysk za rok obrotowy
przypadający
akcjonariuszom jednostki
dominującej
3 343
10 840
789
2 518
Przepływy pieniężne
netto z działalności
operacyjnej
(79 459)
65 018
(18 753)
15 106
Przepływy pieniężne
netto z działalności
inwestycyjnej
(184 834)
(188 971)
(43 622)
(43 904)
Przepływy pieniężne
netto z działalności
nansowe
291 084
79 200
68 697
18 401
Środki pieniężne
44 125
17 334
10 414
4 027
Liczba akcji (średnia
ważona w okresie)
25 426 034
25 426 034
25 426 034
25 426 034
Zysk netto oraz
rozwodniony zysk netto
na jedną akcję zwykłą
(w PLN/EUR)
0,13
0,43
0,03
0,10
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 7
Skonsolidowane dane
nansowe na dzień
31 grudnia 2025
(w tys. PLN)
31 grudnia 2024
(w tys. PLN)
31 grudnia 2025
(w tys. EUR))
31 grudnia 2024
(w tys. EUR)
Aktywa razem
4 023 647
3 508 480
951 959
821 081
Kapitał Własny
1 185 776
1 182 447
280 544
276 725
Zobowiązania długoter-
minowe
2 126 751
1 643 637
503 171
384 656
Zobowiązania krótkoter-
minowe
711 120
682 396
168 245
159 700
SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S.A.
Jednostkowe dane
nansowe
Rok zakończony 31
grudnia 2025 roku (w
tys. PLN)
Rok zakończony 31
grudnia 2024 roku
(w tys. PLN)
Rok zakończony 31
grudnia 2025 roku
(w tys. EUR)
Rok zakończony 31
grudnia 2024 roku
(w tys. EUR)
Udział w zyskach jednost-
kach zależnych i
współkontrolowanych
wycenianych metodą
praw własności
65 428
65 607
15 441
15 243
Zysk z działalności opera-
cyjnej
36 700
54 386
8 661
12 636
Zysk (strata) brutto
42 490
45 329
10 028
10 531
Zysk (strata) netto za rok
obrotowy
46 821
49 059
11 050
11 398
Przepływy pieniężne
netto z działalności
operacyjnej
(55 345)
(47 620)
(13 062)
(11 064)
Przepływy pieniężne
netto z działalności
inwestycyjnej
(54 335)
(44 409)
(12 823)
(10 318)
Przepływy pieniężne
netto z działalności
nansowe
136 404
89 906
32 192
20 888
Środki pieniężne
26 992
268
6 370
62
Liczba akcji (średnia
ważona w okresie)
25 426 034
25 426 034
25 426 034
25 426 034
Zysk netto oraz
rozwodniony zysk netto
na jedną akcję zwykłą
(w PLN/EUR)
1,84
1,93
0,43
0,45
Jednostkowe dane
nansowe na dzień
31 grudnia 2025
(w tys. PLN)
31 grudnia 2024
(w tys. PLN)
31 grudnia 2025
(w tys. EUR)
31 grudnia 2024
(w tys. EUR)
Aktywa razem
2 515 686
2 248 906
595 189
526 306
Kapitał Własny
1 290 065
1 243 244
305 218
290 953
Zobowiązania
długoterminowe
1 079 473
748 623
255 394
175 198
Zobowiązania
krótkoterminowe
146 148
257 039
34 577
60 154
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 8
III. CHARAKTERYSTYKA DZIAŁALNOŚCI GRUPY
OPIS ORGANIZACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ ZE WSKAZANIEM JEDNOSTEK PODLEGAJĄCYCH
KONSOLIDACJI
Grupa Kapitałowa Cavatina Holding S.A. jest jednym z liderów polskiego rynku nieruchomości biurowych. Od 2015 roku,
tj. daty rozpoczęcia realizacji projektów wniesionych następnie aportem do Grupy, do daty sporządzenia niniejszego
Sprawozdania, Grupa zakończyła budowę dwudziestu dwóch nieruchomości biurowych o łącznej powierzchni blisko 350
tys. m2 GLA, z których osiem, o łącznej powierzchni blisko 150 tys. m2 GLA, zostały sprzedane podmiotom zewnętrznym
w transakcjach o łącznej wartości ponad 1,6 mld zł, (na kwotę ponad 1,6 mld zł składają się transakcje sprzedaży:
Diamentum Ofce we Wrocławiu (blisko 80 mln zł), Equal Business Park w Krakowie (ponad 430 mln zł), Chmielna 89
(ponad 420 mln zł wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę dla wyliczenia ceny za zbyte udziały w spółce celowej
Cavatina Ofce) oraz transakcja portfelowa sprzedaży budynków Tischnera Ofce i Ocean Ofce Park A w Krakowie oraz
Carbon Tower we Wrocławiu (ponad 650 mln zł). Celem strategicznym Grupy jest dynamiczny rozwój na rynku budowy
mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do bezpośredniego odbiorcy, i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z
wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Obecnie, w ofercie sprzedaży znajduje się siedem projektów
mieszkaniowych o łącznej powierzchni ponad 100 tys. m2 powierzchni użytkowej, które obejmują ponad 2 tysiące
mieszkań, a w przygotowaniu są dwa kolejne projekty o łącznej powierzchni ponad 30 tys. m2.
W skład Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. na dzień publikacji sprawozdania wchodzi Cavatina Holding S.A. jako
Jednostka Dominująca oraz następujące spółki zależne i współkontrolowane. Jednostki zależne podlegają konsolidacji w
okresie od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Spółkę, a przestają być konsolidowane od dnia ustania kontroli. Spółka
Cavatina Ofce Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie w dniu 3 września 2020 roku stała się jednostką współkontrolowaną.
Zgodnie z polityką rachunkowości Spółki jednostki współkontrolowane wyceniane są metodą praw własności.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 9
*wg stanu na 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 10
JEDNOSTKI ZALEŻNE I WSPÓŁKONTROLOWANE
Nazwa jednostki
Siedziba
Przedmiot działalności
Udział jednostki dominującej
w kapitale na dzień
31.12.2025 r.
31.12.2024 r.
Cavatina GW Sp. z o.o.
Kraków
generalny wykonawca robót budowlanych,
działalność projektowa
100%
100%
Equal I Sp. z o.o.
Kraków
zarządzanie środkami nansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Equal Business Park A
zlokalizowanej w Krakowie
100%
100%
100K Sp. z o.o.
Bielsko-
Biała
zarządzanie środkami nansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Equal Business Park B
zlokalizowanej w Krakowie
100%
100%
Equal III Sp. z o.o.
Kraków
zarządzanie środkami nansowymi ze sprzedaży
nieruchomości
100%
100%
Diamentum Ofce Sp. z o.o.
Kraków
zarządzanie środkami nansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Diamentum Ofce
zlokalizowanej we Wrocławiu
100%
100%
Cavatina Real Estate
Services Sp. z o.o. (dawniej
Carbon Tower Sp. z o.o.)
Kraków
kompleksowa obsługa najemców oraz zarządzanie
nieruchomościami
100%
100%
Grundmanna Apartments
Sp. z o.o. (dawniej Tischnera
Ofce Sp. z o.o.)
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość
mieszkaniową – Apartamenty Grundmanna
w Katowicach
100%
100%
Cavatina Ofce Sp. z o.o.
Warszawa
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Chmielna 89 zlokalizowaną w Warszawie
35%
(jednostka
współkontrolowa
na)
35%
(jednostka
współkontrolow
ana)
Cavatina & Partners
International Sp. z o.o.
w likwidacji
Kraków
brak działalności operacyjnej
100%
100%
Deweloper Media Sp. z o.o.
w likwidacji
Kraków
brak działalności operacyjnej
100%
100%
Cavatina SPV1 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV2 Sp. z o. o
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV3 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Cavatina Hall A zlokalizowaną w Bielsku-Białej
100%
100%
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Equal
Business Park D zlokalizowaną w Krakowie
100%
100%
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
Kraków
zarządzanie środkami nansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Ocean Ofce Park A
zlokalizowanej w Krakowie
100%
100%
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomościami biurowymi
Global Ofce Park A1 i A2 zlokalizowanymi w
Katowicach
100%
100%
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Palio
Ofce Park A zlokalizowaną w Gdańsku
100%
100%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 11
Nazwa jednostki
Siedziba
Przedmiot działalności
Udział jednostki dominującej
w kapitale na dzień
31.12.2025 r.
31.12.2024 r.
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość
mieszkaniową – Wima Apartments budynek A w
Łodzi, a po jej zakończeniu, sprzedaż lokali
i zarządzanie nią
100%
100%
Quickwork Sp. z o.o.
Kraków
wynajem powierzchni biurowych w systemie biur
serwisowych (serviced ofces)
100%
100%
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Global Ofce Park C zlokalizowaną w Katowicach
100%
100%
Cavatina Art GmbH
(dawniej Cavatina
Architects GmbH)
Berlin,
Niemcy
brak działalności operacyjnej
-
100%
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Quorum Ofce Park D zlokalizowaną we
Wrocławiu
100%
100%
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Cavatina Hall B zlokalizowaną w Bielsku-Białej
100%
100%
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Palio
Ofce Park B zlokalizowaną w Gdańsku
100%
100%
Salvaterra Sp. z o.o.
Bielsko-
Biała
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja, najem i zarządzanie nieruchomością
biurową Quorum Ofce Park A zlokalizowaną we
Wrocławiu
100%
100%
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość
mieszkaniową – Quorum Tower we Wrocławiu,
a po jej zakończeniu, sprzedaż lokali mieszkalnych i
zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Ocean Ofce Park B zlokalizowaną w Krakowie
100%
100%
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Giardini Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Jardin Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Ocean Ofce Park D zlokalizowaną w Krakowie
100%
100%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 12
Nazwa jednostki
Siedziba
Przedmiot działalności
Udział jednostki dominującej
w kapitale na dzień
31.12.2025 r.
31.12.2024 r.
Carrasquin Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość
mieszkaniową – Chmielna 75 w Warszawie, a po jej
zakończeniu sprzedaż lokali mieszkalnych
i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po
jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością Grundmanna
Ofce Park A zlokalizowaną w Katowicach
100%
100%
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość
mieszkaniową w formule PRS, a po jej zakończeniu,
najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością WiMa D
zlokalizowaną w Łodzi
100%
100%
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość
mieszkaniową Belg Apartments w Katowicach, a po
jej zakończeniu sprzedaż lokali mieszkalnych i
zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina CUW Sp. z o.o.
Kraków
centrum usług wspólnych świadczące usługi na
rzecz grupy Cavatina
100%
100%
Cavatina WIMA Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość
mieszkaniową WIMA B i C, a po jej zakończeniu
sprzedaż lokali mieszkalnych i zarządzanie nią
100 %
100%
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
Kraków
działalność holdingowa
100%
100%
ZMIANY W SKŁADZIE GRUPY KAPITAŁOWEJ
Wyżej wymienione spółki zostały objęte konsolidacją metodą pełną w skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy. Metodą
pełną konsolidowane są wszystkie spółki kontrolowane przez Grupę (w przypadku Grupy są to wszystkie spółki zależne,
w których Jednostka Dominujące posiada bezpośrednio lub pośrednio 100% udziałów), a jednostki współkontrolowane
konsolidowane są metodą praw własności. Na dzień publikacji sprawozdania w skład Grupy wraz z Jednostką Dominującą
wchodziło 43 jednostek kontrolowanych przez Grupę oraz jedna jednostka współkontrolowana.
W okresie sprawozdawczym skład Grupy uległ zmianie – jednostka zależna Cavatina Art GmbH została sprzedana za 25
tys. EUR do spółki Cavatina Sp. z o.o. Do dnia zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania nie było innych zmian w składzie
Grupy, poza sprzedażą spółki Cavatina SPV 20 Sp. z o.o. do jednostki powiązanej Cavare S.A.
Po dniu bilansowym Spółka sprzedała jednostkę zależną Cavatina SPV 20 Sp. z o.o. jednostce powiązanej Cavare S.A. oraz
Cavatina & Partners International Sp. z o.o. w likwidacji, została wykreślona z rejestru przedsiębiorców Krajowego
Rejestru Sądowego.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 13
MODEL BIZNESOWY GRUPY KAPITAŁOWEJ
Działalność Grupy opiera się na samodzielnie wypracowanym, unikalnym modelu biznesowym, zapewniającym zdolność
Grupy do prowadzenia wszystkich istotnych procesów biznesowych, projektowych, zakupowych, budowlanych i
nadzorczych (kontrolnych), związanych z całościową realizacją projektów nieruchomości biurowych i mieszkaniowych.
Szczególnie istotnym elementem modelu biznesowego Grupy jest posiadanie własnych zasobów umożliwiających
pełnienie funkcji generalnego wykonawcy w pełnym wymiarze dla każdego z projektów (w tym w zakresie usług
architektonicznych i usług projektowania konstrukcji), co pozwala na uniezależnienie się od zewnętrznych usług
projektowania architektonicznego, minimalizację cen zakupu materiałów budowlanych i wykończeniowych, sprawowanie
pełnego bezpośredniego nadzoru nad realizowanymi projektami oraz zatrzymywanie w Grupie marży generalnego
wykonawcy, która w przypadku wielu innych deweloperów komercyjnych i mieszkaniowych jest należna podmiotom
zewnętrznym. Atrakcyjność modelu biznesowego Grupy znajduje odzwierciedlenie w wysokich marżach osiąganych na
realizowanych projektach.
Grupa kładzie również nacisk na zrównoważone budownictwo, co w przypadku nieruchomości komercyjnych znajduje
potwierdzenie m. in. w otrzymanych certykatach środowiskowych renomowanych organizacji (np. BREEAM). Dzięki
powyższym oraz trafnej identykacji potrzeb klientów, Grupa pozyskuje dla swoich budynków najemców najwyższej
jakości, takich jak międzynarodowe korporacje czy czołowe polskie przedsiębiorstwa.
Do kluczowych obszarów kompetencji Grupy, identykowanych na potrzeby opisu modelu biznesowego, należą poniższe:
AKWIZYCJA GRUNTÓW
Ten proces cechuje m.in. wyszukiwanie i selekcja atrakcyjnych nieruchomości gruntowych, w oparciu o rozległą siatkę
pośredników i bazę gruntów, analiza ich stanu prawnego i atrakcyjności biznesowej, oraz przygotowanie i szybkie
przeprowadzenie transakcji nabycia.
W celu zapewnienia ciągłości działalności Grupa prowadzi tzw. proces akwizycji ciągłej, który polega na stałych
i aktywnych działaniach, koncentrujących się na poszukiwaniu atrakcyjnych nieruchomości gruntowych na kluczowych
rynkach jeżeli chodzi o segment nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. W tym celu Grupa współpracuje
z kilkuset pośrednikami nieruchomości z całej Polski.
PROJEKTOWANIE ARCHITEKTONICZNE
Cechą wyróżniającą Grupę jest m.in. samodzielne i kompleksowe projektowanie w zakresie architektury i konstrukcji oraz
aranżacji wnętrz planowanych obiektów we własnym biurze projektowo-architektonicznym. Zespół składa się
z kilkudziesięciu ekspertów, zarówno z architektów jak i branżystów-inżynierów, będących pracownikami lub
współpracownikami Grupy.
GENERALNE WYKONAWSTWO
Pełnienie funkcji generalnego wykonawcy inwestycji, obejmujące zakontraktowanie inwestycji w oparciu o wypracowany
i unikatowy system kontraktowania pozwalający na maksymalizację marży; m. in.: poprzez przygotowanie i wdrożenie
optymalnego harmonogramu realizacji projektu, wybór podwykonawców z dużej bazy podmiotów i uzgodnienie
elastycznych warunków współpracy, wybór dostawców materiałów budowlanych i negocjacje cen poprzez dedykowany
dział centralnych zakupów, koordynację prac poszczególnych podwykonawców, ciągłe, aktywne zarządzanie budżetem
poprzez poszukiwanie nowych lepszych lub efektywniejszych kosztowo rozwiązań, nadzór techniczny i jakościowy nad
wykonywanymi pracami, co pozwala minimalizować ilość usterek wykonawczych.
KOMERCJALIZACJA POWIERZCHNI
Przeprowadzenie komercjalizacji zrealizowanych i oddanych do użytkowania powierzchni biurowych, w tym
wyszukiwanie potencjalnych najemców i uzgadnianie z nimi w sposób elastyczny warunków najmu i zawieranie umów. W
zakresie komercjalizacji obiektów Grupy, zespół projektowy – poza samodzielnym działaniem na tym polu – współpracuje
ze wszystkimi znaczącymi agencjami pośrednictwa w zakresie najmu w Polsce. Model biznesowy Grupy, ze wszystkimi
kompetencjami wewnętrznymi, umożliwia dużą elastyczność i sprawność obsługi procesu dostosowania powierzchni do
potrzeb i oczekiwań najemców, co nierzadko jest kluczowe z punktu widzenia wyboru budynku przez najemców.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 14
PROJEKTOWANIE I WYKOŃCZENIE WNĘTRZ (tzw. FIT-OUT)
Wykonanie projektu indywidualnej aranżacji powierzchni biurowej zgodnie z oczekiwaniami najemcy w sposób
uwzględniający najnowsze trendy architektoniczno - designerskie, a następnie realizacja tego projektu „pod klucz”, czyli
w modelu który nie angażuje w proces realizacji w sposób nadmierny klientów Grupy. Najemcy decydujący się na najem
w obiektach zrealizowanych przez Grupę mają możliwość skorzystania z usług projektowych, aranżacji wnętrz
i doradztwa dotyczącego tworzenia środowiska pracy. Zespół projektowo-architektoniczny Grupy posiada szerokie
kompetencje i doświadczenia w zakresie planowania, aranżacji i wykończenia wnętrz, umożliwiające bardzo szybkie
i sprawne dostosowywanie wynajmowanej powierzchni do oczekiwań najemców. Z punktu widzenia zarówno najemców,
jak i doradzających im podmiotów, stanowi to znaczące uproszczenie procesu najmu wobec braku konieczności
zatrudniania do tych czynności dużej ilości doradców czy podmiotów zewnętrznych.
ZARZĄDZANIE OBIEKTAMI
Grupa aktywnie zarządza posiadanymi nieruchomościami w okresie od zakończenia komercjalizacji do sprzedaży tj.
w okresie eksploatacji budynku. W trosce o jakość świadczonych usług na rzecz najemców Grupa posiada wewnętrzny
dział zarządzania nieruchomościami, składający się z kilkunastu osób, zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami
(ang. Property Management) oraz procesami i infrastrukturą (ang. Facility Management), jak również budżetami
operacyjnymi w sposób pozwalający na minimalizację opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemców.
SPRZEDAŻ SKOMERCJALIZOWANYCH OBIEKTÓW
Przygotowanie i zbycie skomercjalizowanego obiektu biurowego, o ile Grupa otrzymała korzystną ofertę oraz podjęto
decyzję o jego sprzedaży, stanowi ostatni etap projektu nieruchomości komercyjnej. Ze względu na posiadane
doświadczenia, kompetencje i relacje, etap ten jest zawsze bezpośrednio koordynowany i nadzorowany przez Zarząd.
Obsługa prawna etapu jest prowadzona przez renomowaną, najczęściej międzynarodową, kancelarię prawną, mającą
doświadczenia w obrocie nieruchomościami komercyjnymi.
SPRZEDAŻ MIESZKAŃ
W obszarze sprzedaży mieszkań Grupa korzysta z usług spółki powiązanej z grupy kapitałowej Resi Capital S.A.
wykorzystując w ten sposób narzędzia oraz kompetencje dotychczas zbudowanego przez nią zespołu sprzedażowego,
który dzięki swojemu doświadczeniu, profesjonalizmowi oraz elastycznemu podejściu do potrzeb odbiorcy
z powodzeniem prowadzi sprzedaż projektów mieszkaniowych w całej grupie kapitałowej do której należy Spółka.
Model biznesowy Cavatina Holding jest ściśle powiązany z posiadanymi zasobami niematerialnymi. Wewnętrzne know-
how i kompetencje zespołu umożliwiają samodzielne zarządzanie wszystkimi etapami procesu inwestycyjnego, co
przekłada się na elastyczność względem klienta, ograniczanie ryzyk i zachowanie wysokich marż. Unikalny model
biznesowy pozwala na efektywne wykorzystanie zasobów i maksymalizację wartości realizowanych projektów. Silna
marka i reputacja przyciągają klientów i inwestorów, a zintegrowane podejście do projektowania i wykonawstwa
zapewnia kontrolę nad jakością i kosztami. Zorientowanie na zrównoważony rozwój odpowiada na rosnące oczekiwania
rynku dotyczące odpowiedzialności środowiskowej i społecznej.
Zasoby niematerialne Cavatina Holding stanowią fundament tworzenia wartości dla jednostki. Dzięki nim Grupa jest
w stanie realizować projekty o wysokiej jakości, efektywnie zarządzać kosztami i ryzykiem, a także budować silną pozycję
rynkową. Zintegrowane kompetencje pozwalają na szybkie reagowanie na zmieniające się warunki rynkowe i
wykorzystanie pojawiających się okazji inwestycyjnych.
INFORMACJE O PODSTAWOWYCH PRODUKTACH, TOWARACH LUB USŁUGACH
Zgodnie ze strategią, Grupa zakłada dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do
bezpośredniego odbiorcy, i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce.
Obecnie, w ofercie sprzedaży znajduje się siedem projektów mieszkaniowych o łącznej powierzchni ponad 100 tys. m2
powierzchni użytkowej, które obejmują ponad 2 tysiące mieszkań, a w przygotowaniu są dwa kolejne projekty o łącznej
powierzchni ponad 30 tys. m2.
W obszarze nieruchomości komercyjnych Grupa koncentruje się na aktywnym zarządzaniu posiadanym portfolio
składającym się z 14 budynków o łącznej powierzchni blisko 200 tys. GLA czerpiąc pożytki z najmu powierzchni
biurowych. Wszystkie ukończone i skomercjalizowane projekty komercyjne, pod warunkiem uzyskania atrakcyjnej oferty
cenowej, są przeznaczone do sprzedaży.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 15
Grupa koncentruje swoją działalność na projektach premium oraz o podwyższonym standardzie na najbardziej
atrakcyjnych rynkach regionalnych, a także w Warszawie. Decyzje o kolejnych projektach są podejmowane w oparciu m.in.
o: rozszerzoną analizę due diligence, eksperckie raporty i analizy dotyczące zapotrzebowania na powierzchnię biurową i
mieszkaniową, szacowane możliwe do uzyskania stawki najmu i ceny sprzedaży mieszkań, dostępność wolnych
nieruchomości gruntowych, atrakcyjnych pod względem lokalizacji i ceny, oraz szacowane koszty realizacji inwestycji.
PORTFEL NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH
Projekty zakończone i sprzedane
Projekt nazwa
Miasto
GLA (tys. m2)
Data zakończenia
inwestycji
Data sprzedaży
inwestycji
Diamentum Ofce
Wrocław
9,3
II kw. 2018
III kw. 2019
Equal Business Park A,
B,C
Kraków
49,3
IV kw. 2018
II kw. 2020
Chmielna 89*
Warszawa
25,2
II kw. 2020
III kw. 2020
Carbon Tower
Wrocław
19,1
II kw. 2019
III kw. 2022
Tischnera Ofce
Kraków
33,6
IV kw. 2019
III kw. 2022
Ocean Ofce Park A
Kraków
13,0
III kw. 2021
III kw. 2022
* sprzedaż poprzez zbycie udziałów w SPV
Projekty zakończone
Projekt nazwa
Miasto
GLA (tys. m
2
)
Data zakończenia inwestycji
Global Ofce Park C
Katowice
4,1
IV kw. 2020
Cavatina Hall A (część
biurowo-usługowa)
Bielsko-Biała
8,1
IV kw. 2020
Palio Ofce Park A
Gdańsk
16,5
I kw. 2021
Equal Business Park D
Kraków
11,5
I kw. 2021
Global Ofce Park A1
Katowice
27,5
I kw. 2022
Global Ofce Park A2
Katowice
27,8
I kw. 2022
Palio Ofce Park B
Gdańsk
7,7
II kw. 2022
Quorum Ofce Park D
Wrocław
16,2
III kw. 2022
Widzewska Manufaktura D
Łódź
1,9
I kw. 2023
Ocean Ofce Park B
Kraków
28,6
I kw. 2023
Cavatina Hall B
Bielsko-Biała
4,9
I kw. 2023
Ocean Ofce Park D
Kraków
4,8
III kw. 2023
Quorum Ofce Park A
Wrocław
18,2
I kw. 2024
Grundmanna Ofce Park A
Katowice
20,8
IV kw. 2024
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 16
Katalog wg kart projektów
GLA[m2] - Podano wartość zaokrągloną do pełnych dziesiątek metrów kwadratowych.
NOI (Net Operating Income) - Podano wartości NOI zakładające pełne obłożenie każdego z budynków.
W tabeli poniżej wskazano liczbę projektów oraz liczbę m2 GLA w podziale na stopień zaawansowania projektu dla
każdego z miast, w których Grupa prowadzi działalność.
Projekty zakończone i sprzedane
Warszawa
Łódź
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Katowice
Bielsko-
Biała
Razem
Liczba
projektów
1
-
2
5
-
-
-
8
tys. m
2
GLA
25,2
-
28,4
95,9
-
-
-
149,5
Projekty zakończone*
Warszawa
Łódź
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Katowice
Bielsko-
Biała
Razem
Liczba
projektów
-
1
2
3
2
4
2
14
tys. m
2
GLA
-
1,9
34,4
44,8
24,2
80,2
13,0
198,5
*projekty zakończone - to projekty po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (PNU),
Projekty razem GLA
Warszawa
Łódź
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Katowice
Bielsko-
Biała
Razem
Liczba
projektów
1
1
4
8
2
4
2
22
tys. m2 GLA
25,2
1,9
62,8
140,7
24,2
80,2
13,0
348,0
Grupa posiada dodatkowo zabezpieczony bank ziemi umożliwiający realizację projektów o łącznej powierzchni blisko 95
tys. m2 GLA, z których część może w przyszłości podlegać konwersji na projekty mieszkaniowe.
PROJEKTY ZAKOŃCZONE I SPRZEDANE
DIAMENTUM OFFICE – WROCŁAW
GLA (m²)
9 300
Cena sprzedaży (w tys. zł)
78 265
NOI (w tys. EUR)
1 550
Data zakończenia
Q2 2018
Data sprzedaży
Q3 2019
Zrealizowana marża (%)
18%*
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 17
EQUAL BUSINESS PARK „A, B, C” – KRAKÓW
GLA (m²)
49 300
Cena sprzedaży (w tys. zł)
432 929
NOI (w tys. EUR)
8 650
Data zakończenia
Q4 2018
Data sprzedaży
Q2 2020
Zrealizowana marża (%)
16%*
* Nieruchomości Diamentum Ofce oraz Equal Business Park A i Equal Business Park B były wnoszone do Grupy przez Cavatina Sp. z o.o., zgodnie z
obowiązującymi regulacjami podlegały one wycenie do wartości godziwej na dzień dokonania aportu. W konsekwencji, część marży została rozpoznana w
wynikach nansowych jednostki dokonującej aportu, co oznacza, że inwestycje te nie w pełni obrazują zdolność Grupy do generowania marż na działalności
deweloperskiej.
CHMIELNA 89 – WARSZAWA
GLA (m²)
25 200
Cena sprzedaży (w tys. zł)
426 000*
NOI (w tys. EUR)
6 000
Data zakończenia
Q2 2020
Data sprzedaży
Q3 2020
Zrealizowana marża (%)
49%*
* wartość godziwa nieruchomości na dzień utraty kontroli nad spółką zależną (sprzedaż poprzez zbycie udziałów w SPV)
CARBON TOWER – WROCŁAW
GLA (m²)
19 100
Cena sprzedaży (w tys. zł)
193 455
NOI (w tys. EUR)
3 400
Data zakończenia
Q2 2019
Data sprzedaży
Q3 2022
Zrealizowana marża (%)
41%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 18
TISCHNERA OFFICE – KRAKÓW
GLA (m²)
33 600
Cena sprzedaży (w tys. zł)
322 488
NOI (w tys. EUR)
6 100
Data zakończenia
Q4 2019
Data sprzedaży
Q3 2022
Zrealizowana marża (%)
44%
OCEAN OFFICE PARK „Budynek A” – KRAKÓW
GLA (m²)
13 000
Cena sprzedaży (w tys. zł)
148 596
NOI (w tys. EUR)
2 350
Data zakończenia
Q3 2021
Data sprzedaży
Q3 2022
Zrealizowana marża (%)
31%
Dotychczasowe projekty zostały zbyte na rzecz funduszy z takich grup jak Benson Elliot (UK), Madison International
Realty (USA), Lone Star Funds (USA) oraz – działające wspólnie – Apollo-RidaPoland i Ares Management
PROJEKTY ZAKOŃCZONE
PALIO OFFICE PARK „Budynek A” – GDAŃSK
GLA (m²)
16 500
NOI (EUR)
3 200
Wartość bilansowa (tys. zł)
165 688
Dług projektowy (tys. zł)
96 996
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
100%
Data zakończenia
Q1 2021
Zrealizowana marża (%)
35%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 19
PALIO OFFICE PARK „Budynek B” – GDAŃSK
GLA (m²)
7 700
NOI (EUR)
1 430
Wartość bilansowa (tys. zł)
76 969
Dług projektowy (tys. zł)
45 660
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
100%
Data zakończenia
Q2 2022
Zrealizowana marża (%)
20%
CAVATINA HALL „Budynek A” – BIELSKO-BIAŁA
część biurowo-usługowa
GLA (m²)
8 100
NOI (EUR)
1 670
Wartość bilansowa (tys. zł)
81 121
Dług projektowy (tys. zł)
56 054
Finansowanie
leasing zwrotny
Poziom najmu (%)
100%
Data zakończenia
Q4 2020
Zrealizowana marża (%)
25%
EQUAL BUSINESS PARK „Budynek D” – KRAKÓW
GLA (m²)
11 450
NOI (EUR)
2 160
Wartość bilansowa (tys. zł)
121 764
Dług projektowy (tys. zł)
67 536
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
94%
Data zakończenia
Q1 2021
Zrealizowana marża (%)
35%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 20
GLOBAL OFFICE PARK „Budynek A1” – KATOWICE
GLA (m²)
27 500
NOI (EUR)
5 535
Wartość bilansowa (tys. zł)
283 311
Dług projektowy (tys. zł)
162 173
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
100%
Data zakończenia
Q1 2022
Zrealizowana marża (%)
16%
GLOBAL OFFICE PARK „Budynek A2” – KATOWICE
GLA (m²)
27 800
NOI (EUR)
5 200
Wartość bilansowa (tys. zł)
255 665
Dług projektowy (tys. zł)
162 173
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
84%
Data zakończenia
Q1 2022
Zrealizowana marża (%)
16%
GLOBAL OFFICE PARK „Budynek C” – KATOWICE
GLA (m²)
4 060
NOI (EUR)
760
Wartość bilansowa (tys. zł)
40 154
Dług projektowy (tys. zł)
23 405
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
100%
Data zakończenia
Q4 2020
Zrealizowana marża (%)
27%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 21
QUORUM OFFICE PARK „Budynek D” – WROCŁAW
GLA (m²)
16 200
NOI (EUR)
3 200
Wartość bilansowa (tys. zł)
176 042
Dług projektowy (tys. zł)
107 566
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
83%
Data zakończenia
3Q 2022
Zrealizowana marża (%)
11%
CAVATINA HALL „Budynek B” – BIELSKO-BIAŁA
GLA (m²)
4 900
NOI (EUR)
865
Wartość bilansowa (tys. zł)
39 333
Dług projektowy (tys. zł)
25 063
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
89%
Data zakończenia
Q1 2023
Zrealizowana marża (%)
(1%)
OCEAN OFFICE PARK „Budynek B” – KRAKÓW
GLA (m²)
28 600
NOI (EUR)
5 350
Wartość bilansowa (tys. zł)
302 059
Dług projektowy (tys. zł)
175 642
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
95%
Data zakończenia
Q1 2023
Zrealizowana marża (%)
28%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 22
WIDZEWSKA MANUFAKTURA „Budynek D” – ŁÓDŹ
GLA (m²)
1 900
NOI (EUR)
290
Wartość bilansowa (tys. zł)
16 704
Dług projektowy (tys. zł)
10 625
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
100%
Data zakończenia
Q1 2023
Zrealizowana marża (%)
1%
OCEAN OFFICE PARK „Budynek D” – KRAKÓW
GLA (m²)
4 750
NOI (EUR)
920
Wartość bilansowa (tys. zł)
54 749
Dług projektowy (tys. zł)
27 776
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu / przed najmu (%)
100%
Data zakończenia
Q3 2023
Zrealizowana marża (%)
(5%)
QUORUM OFFICE PARK „Budynek A” – WROCŁAW
GLA (m²)
18 200
NOI (EUR)
3 550
Wartość bilansowa (tys. zł)
177 141
Dług projektowy (tys. zł)
121 003
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
45%
Data zakończenia
Q1 2024
Zrealizowana marża (%)
12%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 23
GRUNDMANNA OFFICE PARK „Budynek A” – KATOWICE
GLA (m²)
20 800
NOI (EUR)
3 950
Wartość bilansowa (tys. zł)
169 167
Dług projektowy (tys. zł)
117 690
Finansowanie
kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
99%
Data zakończenia
Q4 2024
Zrealizowana marża (%)
12%
Projekty mieszkaniowe
Warszawa
Łódź
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Katowice
Bielsko-Biała
Razem
- w sprzedaży
-
-
3
32,1
1
35,1
-
-
-
-
3
34,1
-
-
7
101,3
- w przygotowaniu
1
25,0
-
-
-
-
-
-
-
-
1
5,3
-
-
2
30,3
Razem
1
25,0
3
32,1
1
35,1
-
-
-
-
4
39,4
-
-
9
131,6
PU [m2]
Wartości szacunkowe, gdyż wartości osiągnięte po zakończeniu realizacji mogą się różnić od projektowanych, tj.
podanych poniżej, ze względu na zmiany wprowadzane do projektów.
Zaawansowanie budowy
Pojęcie odnosi się do etapu stanu surowego zamkniętego, z elewacją oraz wykończonymi częściami wspólnymi, wg.
stanu na dzień bilansowy.
Poziom przedsprzedaży
Obejmuje umowy rezerwacyjne, przedwstępne i deweloperskie (na dzień 23 marca 2026 roku)
Wartość netto przedsprzedaży
Wartość netto przedsprzedaży obejmuje umowy rezerwacyjne, przedwstępne i deweloperskie zawarte na dzień 23
marca 2026 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 24
PROJEKTY MIESZKANIOWE ZREALIZOWANE
BELG APARTAMENTY ETAP I - KATOWICE
PU (m²)
9 775
Liczba mieszkań
237
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
116 407
Data zakończenia
zakończony
Poziom przedsprzedaży (%)
100%
Wartość netto przedsprzedaży (tys.
PLN)
114 430
Wpływy narastająco do 31.12.2025
104 619
WIDZEWSKA MANUFAKTURA, Budynek B - ŁÓDŹ
PU (m²)
5 150
Liczba mieszkań
129
Zaawansowanie budowy (%)
100%
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
53 834
Planowana data zakończenia
zakończony
Poziom przedsprzedaży (%)
70%
Wartość netto przedsprzedaży
(tys. PLN)
36 763
Wpływy narastająco do 31.12.2025
29 890
WIDZEWSKA MANUFAKTURA, Budynek C - ŁÓDŹ
PU (m²)
10 569
Liczba mieszkań
292
Zaawansowanie budowy (%)
99%
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
117 263
Planowana data zakończenia
Q1 2026
Poziom przedsprzedaży (%)
85%
Wartość netto przedsprzedaży
(tys. PLN)
102 158
Wpływy narastająco do 31.12.2025
62 643
Na początku lutego 2026 roku budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 25
PROJEKTY MIESZKANIOWE W TRAKCIE REALIZACJI
BELG APARTAMENTY ETAP II - KATOWICE
PU (m²)
14 022
Liczba mieszkań
325
Zaawansowanie budowy (%)
39%
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
169 512
Planowana data zakończenia
Q4 2026
Poziom przedsprzedaży (%)
44%
Wartość netto przedsprzedaży
(tys. PLN)
81 475
Wpływy narastająco do 31.12.2025
14 747
QUORUM TOWER - WROCŁAW
PU (m²)
35 120
Liczba mieszkań
634
Zaawansowanie budowy (%)
60%
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
833 305
Planowana data zakończenia
Q1 2027
Poziom przedsprzedaży (%)
34%
Wartość netto przedsprzedaży
(tys. PLN)
254 764
Wpływy narastająco do 31.12.2025
94 761
GRUNDMANNA APARTAMENTY ETAP I - KATOWICE
PU (m²)
10 262
Liczba mieszkań
241
Zaawansowanie budowy (%)
41%
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
119 899
Planowana data zakończenia
Q4 2026
Poziom przedsprzedaży (%)
22%
Wartość netto przedsprzedaży
(tys. PLN)
23 488
Wpływy narastająco do 31.12.2025
3 659
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 26
WIDZEWSKA MANUFAKTURA, Budynek A - ŁÓDŹ
PU (m²)
16 400
Liczba mieszkań
290
Zaawansowanie budowy (%)
47%
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
179 081
Planowana data zakończenia
Q2 2027
Poziom przedsprzedaży (%)
6%
Wartość netto przedsprzedaży
(tys. PLN)
15 463
Wpływy narastająco do 31.12.2025
830
PROJEKTY MIESZKANIOWE W PRZYGOTOWANIU
CHMIELNA 75 - WARSZAWA
PU (m²)
25 000
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
750 000
Planowana data uzyskania pozwolenia
na budowę
Q3 2026
GRUNDMANNA APARTAMENTY ETAP II - KATOWICE
PU (m²)
5 295
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
61 457
Planowana data uzyskania pozwolenia
na budowę
uzyskano
INFORMACJE O DOSTAWCACH
Dostawcy usług
Głównymi kontrahentami Grupy, po stronie zakupów, są dostawcy usług (podwykonawcy) oraz dostawcy materiałów
budowlanych, współpracujący z generalnym wykonawcą Cavatina GW Sp. z o.o. podczas realizacji inwestycji.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 27
Z racji skali i złożoności realizowanych projektów, Grupa współpracuje stale z kilkudziesięcioma podmiotami
zewnętrznymi, świadczącymi dla Grupy, jako generalnego wykonawcy projektów, usługi budowlano-montażowe
i wykończeniowe. W oparciu o wieloletnie doświadczenia i know-how wypracowane przez kadrę inżynierską Grupy, każdy
z projektów Grupa dzieli na blisko sto wystandaryzowanych i ściśle zdeniowanych pozycji budżetowych, dla realizacji
których pozyskuje podmioty specjalizujące się w wykonawstwie tych zakresów prac. Poszukiwana wąska specjalizacja
podwykonawców ma na celu uzyskiwania m.in. najwyższej jakości realizowanych prac, możliwej do osiągnięcia przy
kwotach założonych w budżetach dla danej pozycji, oraz optymalizację kosztową wykonywanych robót, możliwą dzięki
precyzyjnemu kosztorysowaniu w oparciu o ich wysoce specjalistyczną wiedzę, bazującą na najlepszych rynkowych
praktykach i własnych doświadczeniach.
Dostawcy materiałów budowlanych
Zgodnie z realizowanym modelem biznesowym Grupa samodzielnie odpowiada za zakup kluczowych materiałów
budowlanych, m.in. betonu, stali, ceramiki, kamienia, konglomeratów, okładzin, wykładzin oraz fasad ze szkła –
w wybranych projektach, jeżeli samodzielny zakup jest optymalny kosztowo), pozostawiając w gestii podwykonawców
materiały mniej istotne wartościowo oraz nie wpływające na wzornictwo i estetykę.
Z wybranymi dostawcami betonu i stali Grupa współpracuje w oparciu o umowy ramowe, obejmujące zakresem
współpracy więcej niż jeden projekt, nie gwarantujące jednak dostawcy odbioru minimalnych ilości materiałów.
Współpraca z dostawcami materiałów niezbędnych do realizacji fasad ogranicza się do zakupu wybranych materiałów,
natomiast montaż powierzany jest podwykonawcy specjalizującemu się w tym obszarze prac, przy czym zakup jest zawsze
dokonywany w uzgodnieniu z wykonawcą i projektantem obiektu.
Przyjęcie i konsekwentne stosowanie opisanego modelu zakupowego zapewnia m.in. optymalizację kosztową w zakresie
zakupu materiałów dzięki dużej skali realizowanych zamówień oraz dywersykacji dostawców materiałów niezbędnych
dla prowadzenia prac w poszczególnych projektach, realizowanych przez różnych podwykonawców, zapewnienie
optymalnej (z punktu widzenia oczekiwań Grupy) relacji ceny do jakości nabywanych materiałów, uzyskiwanie
konkurencyjnych poza- cenowych warunków handlowych np. terminów płatności.
Większość zakupów Grupa realizuje od podmiotów polskich, nabywając za granicą jedynie materiały, których dostępność
w Polsce jest ograniczona lub są one niedostępne. Podstawową walutą zakupów Grupy jest złoty polski.
W gronie dostawców Grupy znalazły się podmioty, z którymi Grupa zrealizowała obroty o wartości przekraczającej 10%
kapitałów własnych Grupy. Współpraca z nimi nie miała jednak i nie ma charakteru uzależnienia technologicznego,
kompetencyjnego lub innego o charakterze nienansowym.
INFORMACJE O RYNKACH ZBYTU
Grupa wyróżnia poniższe grupy klientów, związane z typem realizowanego projektu (nieruchomość komercyjna lub
mieszkaniowa) oraz poszczególnymi etapami rozwoju projektu komercyjnego.
Nabywcy mieszkań
W obszarze nieruchomości mieszkaniowych klientami są odbiorcy mieszkań. Są to zarówno klienci, którzy nabywają
mieszkania w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych jak i klienci, którzy nabywają mieszkania w celach
inwestycyjnych. Klienci nabywający mieszkania w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych znacznie częściej
posiłkują się kredytem przy nansowaniu zakupu, natomiast klienci inwestycyjni zazwyczaj wykorzystują do tego
posiadane zasoby gotówkowe i nierzadko nabywają więcej niż jedno mieszkanie w obrębie danej inwestycji. Przychody
realizowane od tej grupy klientów nie będą wykazywały koncentracji ze względu na charakterystykę rynku
mieszkaniowego, na którym dominują transakcje detaliczne.
Najemcy powierzchni biurowych
Pierwszą grupę klientów w obszarze nieruchomości komercyjnych stanowią najemcy powierzchni biurowej oddanej do
użytkowania po zakończeniu realizacji każdego z obiektów, pozyskiwani przez Grupę na etapie komercjalizacji obiektu.
Należą do nich międzynarodowe korporacje (m.in. Grupa Sabre, Grupa ING Bank B.V., Grupa UPC, Grupa AT&T,
Keywords Studio), duże podmioty prowadzące działalność na terenie całego kraju (m.in. Grupa PKO BP, Integer, Grupa
LuxMed) oraz mniejsze podmioty lokalne, zainteresowane powierzchnią biurową wysokiej klasy. Wśród klientów Grupy
wystąpiły podmioty, które wygenerowały powyżej 10% przychodów z najmu w Grupie, jednak ze względu na model
biznesowy Grupy, zakładający staranny dobór najemców pod kątem ich standingu nansowego oraz docelowe zbywanie
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 28
skomercjalizowanych obiektów, poziom koncentracji przychodów z najmu nie miał istotnego wpływu na ryzyka związane
z działalnością prowadzoną przez Grupę, w szczególności nie generował ryzyk związanych z koncentracją przychodów.
Nabywcy skomercjalizowanych obiektów
Drugą grupę klientów w obszarze nieruchomości komercyjnych stanowią podmioty zainteresowane nabyciem
skomercjalizowanej nieruchomości w celach inwestycyjnych. Przychody realizowane od tej grupy klientów wykazywały
wysoką koncentrację, co jednak stanowi i będzie stanowiło naturalną cechę działalności Grupy. Dotychczasowe projekty
zostały zbyte na rzecz funduszy z takich grup jak Lone Star Funds (USA), Benson Elliot (UK), Madison International Realty
(USA) oraz – działające wspólnie – Apollo-Rida Poland i Ares Management (USA) .
NAGRODY I WYRÓŻNIENIA
Działalność Grupy cechują najwyższe standardy estetyczne, jakościowe i techniczne, przekładające się na tworzenie
architektury budynków wyróżniającej je z otoczenia, o wysokiej jakości aranżacji wnętrz i standardu wykończenia,
wyposażonych w technologie mające na celu poprawę dobrostanu pracownika, m.in. poprzez tworzenie przestrzeni
dedykowanej funkcjom towarzyszącym, np. strefy relaksu, przestrzenie zielone, ogólnodostępne tarasy.
Cavatina Holding i jej projekty zdobyły wielokrotnie nagrody International Property Awards, a także nagrodę Platinum
Winner od International Architecture & Design Awards dla Cavatina Hall, która została wyróżniona jako zwycięzca w
kategorii „Commercial”. Wyróżnione inwestycje obejmują m.in. biurowce w Warszawie (Chmielna 89), Gdańsku (Palio
Ofce Park A) i Katowicach (Global Ofce Park) oraz Cavatina Hall A w Bielsku-Białej.
ZRÓWNOWAŻONE BUDOWNICTWO (ESG)
Emitent nie jest zobowiązany do sporządzania oświadczenia na temat informacji nienansowych stanowiącego
wyodrębnioną część sprawozdania zgodnie z art. 49b ust. 2-8 ustawy o rachunkowości.
Mając świadomość istniejących oczekiwań wszystkich interesariuszy Grupy, tj. najemców, nabywców, pracowników,
dostawców oraz społeczności lokalnych, wśród których są realizowane poszczególne projekty, Grupa przywiązuje dużą
wagę do kwestii związanych ze środowiskiem i ochroną zdrowia, kwestii społecznych oraz zagadnień ładu korporacyjnego
(ang. ESG, Environmental, Social and Corporate Governance).
Przejawia się to m.in. w realizowaniu projektów jako obiektów zrównoważonego budownictwa o zoptymalizowanych
parametrach w obszarach energooszczędności (efektywność energetyczna i cieplna) i zużycia wody, wyposażonych w
efektywne i przyjazne ludziom systemy wentylacji i klimatyzacji. Rozwiązania stosowane w projektach Grupy przekładają
się na wysokie noty, potwierdzone uzyskiwanymi certykatami BREEAM na poziomie Excellent bądź Outstanding.
W poprzednim okresie sprawozdawczym, w maju 2024 roku przyznano certykat BREEAM, na poziomie Outstanding
projektowi Quorum Ofce Park A, zlokalizowanemu we Wrocławiu, w listopadzie 2024 roku przyznano certykat
BREEAM na poziomie Excellent projektowi Grundmanna Ofce Park A zlokalizowanemu w Katowicach. Przygotowując i
realizując swoje obiekty, Grupa stara się również uwzględniać potrzeby społeczności lokalnych, wykraczając poza rolę
dewelopera biurowego.
Przykładem mogą być projekty Cavatina Hall w Bielsku-Białej (futurystyczny, wielofunkcyjny budynek, nagrodzony w
prestiżowym International Property Awards, oferujący część biurową, która została połączona z częścią służącą kulturze).
W 2021 roku Grupa we współpracy z fundacją Fiducia ukończyła budowę części widowiskowo-kulturalnej w której
zlokalizowana jest jedyna w regionie sala koncertowa światowej klasy, mogąca pomieścić blisko tysiąc gości.
Dodatkowym elementem, na który Grupa kładzie nacisk, jest spełnianie przez nowe obiekty najwyższych standardów w
zakresie dbałości o zdrowie osób w nich pracujących, co znajduje odzwierciedlenie w dążeniu do certykacji obiektów w
systemie WELL Health & Safety Rating. W celu zapoznania najemców z podjętymi działaniami w budynkach objętych
certykatem WELL, Grupa stworzyła Przewodnik dla najemców beWELL!
Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom interesariuszy Emitent dobrowolnie przygotował i opublikował raport ESG za lata
ubiegłe, który jest dostępny na stronie internetowej Spółki dedykowanej relacjom inwestorskim w zakładce ESG.
INICJATYWY SPOŁECZNE (CSR)
Odpowiedzialność społeczna jest ważną częścią strategii rozwoju Grupy Cavatina Holding S.A. Jako jeden z największych
deweloperów w kraju, Grupa nie tylko kładzie nacisk na wysokie standardy działalności biznesowej, ale także angażuje się
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 29
w zrównoważony rozwój społeczności oraz miast, w których działa. Kluczowe obszary wsparcia, na których koncentruje
się Grupa to: kultura, edukacja, rozwój społeczności, wsparcie inicjatyw pomagających najbardziej potrzebującym.
WYBRANE PROJEKTY, W KTÓRE ANGAŻUJE SIĘ GRUPA:
Sala koncertowo-widowiskowa
Powstała z inicjatywy Grupy, której najemcą i operatorem jest fundacja Fiducia. To światowej klasy komercyjna sala kon-
certowo widowiskowa w centrum Bielsko-Białej, zaprojektowana przez wysokiej klasy specjalistów w dziedzinie akustyki.
W budynku znajduje się studio nagrań oraz sala koncertowa na 1 000 osób, która będzie mogła również służyć do
organizacji konferencji, kongresów i spotkań. Sala koncertowa posiada najnowocześniejszy w tej części Europy system
nagłośnienia dźwięku immersyjnego, którego nie posiada żadna inna sala koncertowa w Polsce, co w założeniu ma
przełożyć się na sukces komercyjny tego przedsięwzięcia. Podkreślenia wymaga fakt, że Cavatina Hall odpowiada na
zapotrzebowanie osób niepełnosprawnych. Sala w Bielsku-Białej – jako pierwszy tego typu obiekt w Polsce – jest w pełni
dostosowana do potrzeb osób niewidomych i niedowidzących. Sala koncertowa, foyer, windy, toalety, fotele i ciągi
komunikacyjne są wyposażone w tzw. „totupointy”, prowadnice ścieżkowe, wypukłe oznakowanie siedzeń oraz inne
urządzenia pozwalające osobom z tymi niepełnosprawnościami na sprawne nawigowanie po obiekcie bez konieczności
korzystania z przewodników. Cavatina Hall jest pierwszą tak dobrze dostosowaną do potrzeb osób niewidomych salą i z
pewnością będzie dla nich pierwszym wyborem, jeśli chodzi o uczestnictwo w życiu koncertowym. Osoby niewidome i
niedowidzące stanowią znaczną liczbę osób zainteresowanych uczestnictwem w koncertach, zaś brak dostosowania sal
koncertowych do ich potrzeb był jedną z głównych przeszkód, uniemożliwiających partycypację w życiu kulturalnym.
We wrześniu 2024 roku Fundacja Fiducia powołała do życia Cavatina Philharmonic Orchestra, prywatną orkiestrę sym-
foniczną w Bielsku-Białej. Jest to profesjonalna orkiestra, złożona z utalentowanych muzyków z Polski i zagranicy, łącząca
w swoim składzie doświadczonych artystów oraz młode talenty.
Działalność Orkiestry w 2025 roku:
• Projekty edukacyjne orkiestry: Orkiestra od początku istnienia angażuje się w edukację muzyczną. W 2025 roku
zrealizowano m.in. koncert z okazji Dnia Dziecka 1 czerwca – koncert orkiestry bazował na znanych utworach bajkowych,
by dzieci od najmłodszych do najstarszych czerpały przyjemność z muzyki symfonicznej najlepszej jakości. W ramach
praktyk zaangażowaliśmy uczniów szkół średnich, w tym zawodowych, którzy odbyli praktyki w dziale technicznym
Cavatina Hall. Podczas koncertów muzyki klasycznej z nagłośnieniem (Cavatina Philharmonic Orchestra) praktykanci
mogli obserwować działania staffu technicznego pod kątem realizacji światła i dźwięku.
• Współpraca z uczelniami artystycznymi: Cavatina Philharmonic Orchestra nawiązała współpracę z instytucjami eduka-
cyjnymi. Absolwenci i adepci szkół i uczelni muzycznych byli rekrutowani do dołączenia do składu orkiestry w kolejnych
koncertach CPO. W ten sposób muzycy rozwijali swoje umiejętności prezentacji na scenie – dzięki temu Cavatina
Philharmonic Orchestra przyczyniła się do profesjonalizacji kadr kultury, tworząc unikatowe miejsce w Bielsku-Białej, w
którym młodzi muzycy mogą realizować się zawodowo rozpoczynając profesjonalną ścieżkę kariery.
Orkiestra stała się ambasadorem wartości Fundacji – doskonałości artystycznej, innowacyjności oraz dostępności sztuki
– poprzez koncerty, które przyciągają zarówno koneserów muzyki poważnej, jak i nowych słuchaczy.
Studio Nagrań Dla Młodych Talentów
Dopełnieniem nowoczesnej sali koncertowej Cavatina Hall jest działające na zasadzie non prot, nowocześnie
wyposażone „Cavatina Studio” w Bielsku-Białej, umożliwiające młodym, nieznanym artystom pragnącym zaistnieć na
rynku muzycznym a nie posiadającym odpowiednich środków, profesjonalne nagranie własnego singla. CAVATINA
STUDIO – to zespół przestronnych, zróżnicowanych akustycznie pomieszczeń do rejestracji dźwięku. To komfortowa,
wyposażona w najbardziej zaawansowane rozwiązania technologicznie reżyserka oraz jeden z największych w tej części
Europy live-room o powierzchni prawie 130 m.kw z widokiem na Beskidy. Od momentu powstania studio gościło kilkuset
wykonawców z całej Polski i nie tylko. Efektem tej współpracy są między innymi własne wydawnictwa muzyczne, teledyski
oraz nagrania „live session”.
Produkcja lmowa
Grupa regularnie angażuje się w wybrane projekty w zakresie produkcji, koprodukcji i postprodukcji lmowej.
Holistic Think Tank oraz Holistic News
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 30
Holistic Think Tank, działający w ramach Fundacji Fiducia i mający siedzibę w Cavatina Hall, prowadzi działalność
ekspercką ukierunkowaną na rozwój nowoczesnej edukacji poprzez badania, wdrażanie innowacyjnych rozwiązań
dydaktycznych oraz promocję nauczania interdyscyplinarnego. Uzupełnieniem tych działań jest Holistic News - portal i
kwartalnik publicystyczny, skoncentrowany na promowaniu wartości humanistycznych oraz dostarczający rzetelnych
informacji i analiz dotyczących edukacji i współczesnych wyzwań społecznych.
Szlachetna Paczka
Udział w ogólnopolskim projekcie społecznym organizowanym przez Stowarzyszenie Wiosna, którego głównym celem
jest pomoc rodzinom i osobom znajdującym się w trudnej sytuacji życiowej. Pracownicy Grupy przygotowują co roku dwie
duże paczki dla potrzebujących rodzin lub osób samotnych. Ponadto Cavatina wspiera projekt poprzez zakup żywności i
napojów dla Wolontariuszy pracujących w trakcie nału czyli tzw. „weekendu cudów”.
Galeria Cavatina oraz współpraca z Bainbridge Performing Arts, Seattle USA
Działalność mająca na celu popularyzację sztuki w przestrzeniach komercyjnych i publicznych oraz bieżące wsparcie
działalności Bainbridge Performing Arts w Seattle USA.
Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju
W 2025 roku oraz do dnia publikacji sprawozdania w Grupie Kapitałowej nie prowadzono przedsięwzięć o charakterze
badawczo - rozwojowym. Grupa Kapitałowa nie prowadzi działalności w zakresie badań i rozwoju.
IV. CELE STRATEGICZNE GRUPY KAPITAŁOWEJ
Celem strategicznym Grupy jest dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do bezpo-
średniego odbiorcy, i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Cel
ten będzie realizowany poprzez wykonanie obecnie posiadanych projektów mieszkaniowych, dalszą konwersję
wybranych projektów z posiadanego portfolio projektów komercyjnych oraz akwizycję nowych projektów
mieszkaniowych.
W obszarze nieruchomości komercyjnych Grupa zamierza koncentrować się na aktywnym zarządzaniu portfolio
ukończonych projektów oraz selektywnej realizacji kolejnych projektów z posiadanego banku ziemi. Zgodnie
z dotychczasowym modelem biznesowym, w ramach aktywnego zarządzania portfolio ukończonych projektów Grupa
będzie dążyła również, pod warunkiem uzyskania satysfakcjonujących warunków nansowych, do sprzedaży projektów
komercyjnych. W razie braku możliwości uzyskania satysfakcjonujących warunków nansowych Grupa dopuszcza
również możliwość średnio - długo terminowego zarządzania ukończonymi projektami komercyjnymi.
Grupa planuje kontynuować prowadzenie działalności w najlepszych lokalizacjach większości największych miast
w Polsce (Warszawa, Gdańsk, Kraków, Wrocław, Łódź, Katowice oraz Bielsko-Biała).
Jednocześnie Grupa chce osiągnąć zdolność do wypłacania wysokiej i regularnej dywidendy.
Dla realizacji celów strategicznych Grupa podejmuje szereg działań operacyjnych, zarówno wewnątrz organizacji, jak i w
relacjach z otoczeniem gospodarczym. Najważniejsze z nich wymieniono poniżej.
1. Koncentracja na dużych projektach, w tym także wkomponowanych w inwestycje wielofunkcyjne,
wyróżniających się unikalną architekturą, ponadprzeciętną jakością i designem, zlokalizowanych w dużych
aglomeracjach miejskich, zapewniających: (i) najwyższe marże dzięki korzyściom skali oraz (ii) atrakcyjne ceny
przy sprzedaży.
2. Koncentracja na identykacji oraz zaspokajaniu potrzeb potencjalnych najemców projektów komercyjnych
i nabywców mieszkań, m.in. poprzez:
a. wysoką selektywność w procesie wyboru lokalizacji;
b. systematyczną analizę trendów na rynku, w szczególności w zakresie technologii wykonania, architektury,
wzornictwa oraz oczekiwań związanych z proekologicznością obiektów; projektując budynki, Grupa
w szczególności skupia się na takich aspektach, jak energooszczędność, udział powierzchni biologicznie
czynnych, retencja wody, rozwiązania w zakresie tzw. budynków inteligentnych;
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 31
c. optymalizację skali każdego z projektów w celu zapewnienia jak najlepszych parametrów w zakresie
technicznym, operacyjnym i nansowym, przekładających się z jednej strony na możliwość oferowania
przyszłym najemcom konkurencyjnych stawek czynszu a nabywcom mieszkań atrakcyjnych cen sprzedaży,
z drugiej na maksymalizowanie wartości nieruchomości;
d. zapewnianie najwyższej jakości wykonania realizowanych projektów, zarówno w aspektach
technologicznych i technicznych, jak i estetycznych;
e. ponadprzeciętne w skali rynku zaangażowanie w procesy aranżacji i wykańczania wnętrz na zlecenie
konkretnych przyszłych najemców - każdemu przyszłemu najemcy Grupa oferuje pewien zakres
wykończenia „pod klucz”, wyrażany w określonej wartości kosztów na m2 (kwota zależna od obiektu), z
opcją jego dodatkowego rozszerzenia na koszt klienta;
f. podnoszenie kwalikacji merytorycznych oraz relacyjnych pracowników Grupy odpowiadających za
współpracę z klientami.
3. Bieżące monitorowanie i analiza rynku nieruchomości biurowych oraz podmiotów w nim uczestniczących po
stronie inwestorskiej, m.in. poprzez:
a. utrzymywanie relacji z potencjalnymi inwestorami poprzez udział w targach, spotkaniach branżowych;
b. regularne badanie i analiza raportów rynkowych generowanych przez międzynarodowe agencje doradcze.
4. Rozwój i utrwalanie kompetencji własnego zespołu ekspertów, pozwalających na samodzielną obsługę całego
procesu inwestycyjnego każdego z realizowanych projektów, w szczególności w obszarach: (i) projektowania
inżynieryjnego i architektonicznego, (ii) pełnienia funkcji generalnego wykonawcy, (iii) komercjalizacji
powierzchni, (iv) zarządzania nieruchomościami, przekładające się na maksymalizację całkowitej marży Grupy
na każdym z projektów.
5. Dbałość o bieżącą jakość współpracy z kooperantami Grupy, w szczególności podwykonawcami i dostawcami
materiałów budowlanych, m.in. poprzez:
a. dostosowywanie umownych terminów płatności w oparciu o indywidualne ustalenia z poszczególnymi
dostawcami/podwykonawcami pozwalające na utrzymanie przez nich odpowiedniego poziomu płynności;
b. w razie potrzeby, po indywidualnych ustaleniach, skracanie umownie ustalonych terminów płatności;
c. w przypadku sprawdzonych podwykonawców nawiązywanie relacji długoterminowych poprzez
proponowanie im współpracy na kolejnych projektach realizowanych przez Grupę.
6. Optymalizacja harmonogramów poszczególnych projektów w celu zapewnienia możliwie najbardziej
korzystnych parametrów realizacji oraz minimalizacji ryzyk, w aspektach: organizacyjnym, czasowym oraz
nansowym, w szczególności poprzez:
a. kompleksowe analizy chłonności poprzedzające nabycie działek, umożliwiające relatywnie precyzyjne
określenie możliwej skali inwestycji;
b. rozbudowane due diligence nabywanych działek mające na celu minimalizację ryzyk prawnych i
biznesowych związanych z realizowanymi inwestycjami;
c. planowanie płatności za nieruchomość gruntową na czas po dacie uzyskania pozwolenia na budowę.
7. Zapewnienie zdywersykowanych i stabilnych źródeł nansowania, adekwatnych dla zakładanego tempa
rozwoju Grupy, umożliwiających uzyskiwanie optymalnych stóp zwrotu przy jednoczesnym bezpieczeństwie
nansowym, m.in. poprzez:
a. przeznaczanie większości wypracowanych zysków na potrzeby nansowania działalności Grupy;
b. pozyskiwanie nansowania dłużnego na rynku publicznym oraz nansowania dłużnego w formie kredytów,
obligacji i pożyczek.
8. Minimalizowanie okresów pomiędzy zakończeniem komercjalizacji a sprzedażą projektów przy zachowaniu
założonych minimalnych stóp zwrotu z inwestycji, mające na celu jak najefektywniejszą reinwestycję kapitału w
realizację kolejnych projektów.
DZIAŁANIA W RAMACH REALIZACJI STRATEGII
W okresie objętym sprawozdaniem, a także po jego zakończeniu – do dnia publikacji niniejszego dokumentu – Grupa
systematycznie podejmowała działania wspierające realizację przyjętej strategii. Do najistotniejszych należały:
• ukończenie pierwszych inwestycji mieszkaniowych Grupy i rozpoczęcie przekazywania lokali nabywcom;
• rozwijane i wprowadzanie do sprzedaży kolejnych inwestycji mieszkaniowych;
• uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji Chmielna 75, która umożliwia realizację przedsięwzięcia
deweloperskiego zgodnego z założeniami Grupy;
• konsekwentny wzrost wyniku generowanego z działalności najmowej;
• przeprowadzenie z sukcesem emisji kilku serii obligacji, w ramach, których Grupa pozyskała ponad 275 mln PLN;
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 32
• pozyskanie finansowania dłużnego w formie kredytów bankowych i pożyczek o łącznej wartości przekraczającej
395 mln PLN;
V. PERSPEKTYWY ROZWOJU ORAZ OCENA
MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ
INWESTYCYJNYCH
W przyszłym roku oraz w perspektywie kolejnych latach planowany jest dalszy rozwój Grupy, poprzez konsekwentną
realizację działań zmierzających do realizacji celu strategicznego jakim jest osiągnięcie pozycji jednego z wiodących
deweloperów mieszkaniowych w Polsce.
Zarząd ocenia perspektywy rozwoju jako dobre. Rozwój Grupy będzie wspierany między innymi przez:
• solidne portfolio zabezpieczonych projektów pozwalające na systematyczne zwiększanie ilości
sprzedawanych mieszkań;
• perspektywę konwersji kolejnych projektów komercyjnych na projekty mieszkaniowe,
• atrakcyjność polskiego sektora nieruchomości mieszkaniowych;
• wzrost polskiej gospodarki.
Na dzień sprawozdania Zarząd nie identykuje istotnych zagrożeń dla możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
polegających na realizacji projektów z zabezpieczonego portfela oraz jego dalszym uzupełnianiu o kolejne projekty (w tym
w drodze konwersji projektów komercyjnych na projekty mieszkaniowe).
Grupa, podobnie jak dotychczas, planuje korzystać ze zdywersykowanych źródeł nansowania projektów,
wykorzystując do tego kapitał własny oraz nansowanie dłużne w postaci kredytów bankowych, obligacji oraz pożyczek
przy jednoczesnym utrzymywaniu wskaźników zadłużenia na bezpiecznym poziomie, w żadnym wypadku nie
przekraczającym poziomów dozwolonych przez dotychczas zawarte umowy nansowania.
TENDENCJE I CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE
1. Kształtowanie się popytu na powierzchnie biurowe.
Z dotychczasowych obserwacji i doświadczeń wynika, że utrzymanie możliwości zdalnego świadczenia pracy jest w
pewnym zakresie możliwe, jednak powrót przynajmniej części pracowników do biur jest nieunikniony. Praca świadczona
zdalnie wpływa bowiem nierzadko negatywnie na spójność zespołu, wzajemne przekazywanie wiedzy, innowacyjność i
wydajność, oraz prowadzi (w części przypadków) do utraty poczucia przynależności do zespołu, osłabienia więzi między-
ludzkich i - w konsekwencji - do obniżenia wydajności pracy. Wielu pracowników nie ma również warunków do efektywnej
pracy w domu (np. niewystarczająca powierzchnia, liczba pomieszczeń lub infrastruktura, głównie dostępność szybkiego
Internetu).
Jednocześnie, ze względu na pewne korzyści wynikające ze świadczenia pracy w trybie zdalnym (WFH), m.in. wyższą ela-
styczność czasu pracy i brak konieczności poświęcania czasu na dojazd do miejsca pracy część pracowników oczekuje
przynajmniej częściowego utrzymania zdalnego trybu świadczenia pracy, natomiast pracodawcy traktują ten tryb jako
benet pracowniczy.
Podsumowując, w ocenie Emitenta akceptowalny wymiar pracy zdalnej będzie przez każdego pracodawcę ustalany
indywidualnie. Biorąc pod uwagę również inne zmiany zachodzące na rynku pracy, np. stopniowe odwracanie trendu za-
gęszczania stanowisk pracy oraz rotacyjnego wykorzystywania stanowisk (tzw. hot-desk), zwiększanie przez pracodaw-
ców udziału powierzchni wspólnych (sale spotkań, miejsca odpoczynku), ocena wpływu tych rozwiązań na przyszły popyt
na powierzchnie biurowe nie jest jednoznaczna. Emitent nie jest również w stanie przewidzieć jak będzie kształtował się
popyt na powierzchnie biurowe w okresie, w którym dojdzie do zakończenia umów najmu zawieranych w okresie
przedpandemicznym. Nie można wykluczyć, że część wynajmowanej obecnie powierzchni biurowej zostanie wystawiona
do podnajmu lub nastąpi rozwiązanie części umów najmu z właścicielami obiektów. Jednocześnie należy zauważyć, że
nastąpił wyraźny spadek wolumenu projektów komercyjnych w trakcie realizacji, co w konsekwencji spowoduje niższą
podaż powierzchni biurowych w przyszłości, więc wpływ ewentualnego niższego popytu powinien zostać w znacznym
stopniu zrównoważony.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 33
Na bazie dotychczasowych obserwacji należy jednocześnie oczekiwać wzrostu popytu na powierzchnie biurowe w naj-
lepiej położonych, nowych budynkach klasy A, wyposażonych w najnowsze technologie, bezpiecznych, dobrze skomuni-
kowanych, zrównoważonych, spełniających wiele funkcji dodatkowych, np. przestrzeń do odpoczynku, relaksu, tnessu,
rozrywki etc. (tzw. prime properties), kosztem powierzchni zlokalizowanych w budynkach kilku- i kilkunastoletnich, po tzw.
odświeżeniu (tzw. secondary properties). Biura zlokalizowane w prime properties o nowoczesnej architekturze dodatkowo
zachęcają pracowników do powrotu do biur i z tego względu są poszukiwane przez najemców. Obiekty realizowane przez
Grupę posiadają większość z ww. cech, kwalikując się do grupy prime properties..
2. Kształtowanie się popytu na mieszkania.
Obserwowany w ostatnich latach wzrost sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym spowodowany był m.in. obawą kupu-
jących przed możliwym dalszym wzrostem cen przy jednoczesnej niepewności, co do rodzaju i zakresu przyszłych progra-
mów wsparcia takich jak program „Bezpieczny Kredyt 2%” lub mieszkanie bez wkładu własnego czy konta mieszkaniowe.
Kształtowanie się popytu na mieszkania w kolejnych okresach zależy w dużej mierze od: (i) zapowiadanej zmiany w kwe-
stiach polityki wsparcia wobec nabywców mieszkań, oraz (ii) przewidywanych obniżek stóp procentowych.
3. Rosnący popyt na coworking.
W oparciu o doświadczenia z lat wcześniejszych, w latach kolejnych Grupa oczekuje dalszego wzrostu zapotrzebowania
na powierzchnie coworkingowe, tj. stanowiska pracy lub pomieszczenia potrzebne do wykonania pracy biurowej, do-
stępne w formie najmu na godziny, dni lub tygodnie. Zjawisko to wpływa pozytywnie na popyt na powierzchnie biurowe,
a tym samym na zdolność Grupy do szybszej komercjalizacji realizowanych obiektów.
4. Kształtowanie się zewnętrznych kosztów realizacji projektów mieszkaniowych.
W przypadku wzrostu popytu na mieszkania należy spodziewać się rosnących kosztów projektowania i wykonania pro-
jektów mieszkaniowych ze względu na rosnące ceny niektórych materiałów i usług budowlanych. Istotnym składnikiem
kosztów są ceny energii i transportu, podlegające w ostatnim czasie dużym wahaniom. W ocenie Zarządu, rosnące koszty
powinny być w znacznej mierze kompensowane rosnącymi cenami sprzedaży, a zatem wzrost nie powinien mieć istotnego
wpływu na marże uzyskiwane przez Grupę.
5. Kształtowanie się rynkowych stóp procentowych.
Ewentualny wzrost poziomu stóp procentowych będzie miał wpływ na poziom kosztów nansowych ponoszonych przez
Grupę oraz siłę nabywczą kupujących mieszkania nansujących zakup częściowo ze środków z kredytów. W styczniu
2025 roku Europejski Bank Centralny (EBC) zdecydował się na redukcję trzech głównych stóp procentowych. Zgodnie z
ocjalnymi informacjami Rada Prezesów EBC jest zdeterminowana w dążeniu do tego, by inacja szybko powróciła
do średniookresowego docelowego poziomu 2%. W 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej dokonała serii obniżek stóp
procentowych, łącznie redukując je o 1,75 punktu procentowego, co obniżyło stopę referencyjną do poziomu 4,00%. Cykl
obniżek obejmował m.in. decyzje w maju, lipcu, wrześniu, październiku, listopadzie oraz grudniu, znacząco zmniejszając
raty kredytów. W 2026 roku Rada Polityki Pieniężnej dwukrotnie zdecydowała o pozostawieniu stóp procentowych na
niezmienionym poziomie jednak oczekuje się dalszego złagodzenia polityki pieniężnej. Wyższy poziom rynkowych stóp
procentowych Grupa uwzględnia w wycenach realizowanych projektów, co powoduje wyższe wartości stopy wolnej od
ryzyka, co negatywnie wpłynie na ostateczne wartości wycen, a tym samym na wyniki nansowe Grupy. Jednocześnie
podwyższone koszty nansowania wpływają na brak aktywności inwestorów nabywających skomercjalizowane projekty
komercyjne oraz ograniczoną siłę nabywczą kupujących mieszkania nansujących zakup częściowo ze środków z
kredytów.
Dodatkowo, trwają prace nad reformą mającą zastąpić stopę procentową WIBOR. Posiadane przez Grupę obligacje i
kredyty są oparte na zmiennej stawce procentowej WIBOR, w konsekwencji zmiana może wpłynąć na obniżenie lub
wzrost poziomu wskaźnika referencyjnego, który bezpośrednio przełoży się na wartości oprocentowania.
TENDENCJE I CZYNNIKI WEWNĘTRZNE
1. Koncentracja na wysokomarżowych projektach mieszkaniowych.
Grupa planuje dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do bezpośredniego
odbiorcy i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Całkowity
potencjał portfela mieszkaniowego Grupa szacuje na ponad 130 tys. PU (ok. 2,7 tys. mieszkań), których potencjał
sprzedażowy przekracza 2,4 mld PLN.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 34
2. Zarzadzanie portfelem projektów.
Projekty z portfolio Grupy znajdują się w różnych etapach zaawansowania komercjalizacji, szczegóły portfela projektów
Grupy opisano w niniejszym Sprawozdaniu w części dotyczącej zrealizowanych i realizowanych projektów inwestycyj-
nych.
3. Dalsze podnoszenie standardów technologicznych nowych budynków w celu podniesienia ich atrakcyjności dla
inwestorów docelowych.
Zgodnie z dotychczasową praktyką, Grupa planuje wdrażanie w kolejnych projektach nowych rozwiązań technologicz-
nych oraz rozwiązań architektonicznych, których pojawienie się na rynku będzie pozytywnie przyjmowane przez poten-
cjalnych najemców i inwestorów oraz akceptowane przez nich cenowo, pozwalając na zachowanie marży wykonawczej na
poziomach zbliżonych do odnotowywanych historycznie. Grupa zamierza również ubiegać się o przyznanie kolejnym
projektom komercyjnych certykatów zrównoważonego budownictwa w systemie BREEAM oraz WELL Health&Safety
Rating (WELL HSR). W przypadku pojawienia się nowych certykatów, których przyznanie projektom komercyjnym bę-
dzie korzystnie postrzegane przez ich użytkowników, Grupa rozważy podjęcie starań o ich uzyskanie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 35
VI. PODSTAWOWE SKŁADNIKI SPRAWOZDAŃ
FINANSOWYCH
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW GRUPY KAPITAŁOWEJ
CAVATINA HOLDING S.A.
okres zakończony
31 grudnia 2025 roku
okres zakończony
31 grudnia 2024 roku
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży mieszkań
128 437
-
Koszty sprzedanych mieszkań
(87 864)
-
Wynik na sprzedaży mieszkań
40 573
-
Przychody z najmu i aranżacji
161 561
132 284
Koszty związane z najmem i aranżacjami
(67 613)
(63 163)
Wynik z najmu i aranżacji
93 948
69 121
Zysk/strata z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych
33 409
68 506
Zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych i sprzedaży mieszkań
167 930
137 627
Koszty ogólnego zarządu
(47 393)
(48 170)
Pozostałe przychody operacyjne
13 837
10 417
Pozostałe koszty operacyjne
(7 581)
(6 883)
Zysk z działalności operacyjnej
126 793
92 991
Przychody nansowe
35 541
31 999
Koszty nansowe
(156 799)
(112 551)
Udział w zyskach jednostek współkontrolowanych wycenianych metodą
praw własności
59
(82)
Zysk brutto
5 594
12 357
Podatek dochodowy
(2 251)
(1 517)
Zysk netto z działalności kontynuowanej
3 343
10 840
Zysk netto za rok obrotowy
3 343
10 840
Inne całkowite dochody
Pozycje, które mogą podlegać przeklasykowaniu do zysku w kolejnych
okresach sprawozdawczych:
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych
(14)
13
Inne całkowite dochody netto
(14)
13
Całkowity dochód za okres
3 329
10 853
– podstawowy/rozwodniony z zysku za okres (PLN)
0,13
0,43
Grupa kapitałowa w 2025 roku rozpoznała pierwsze przychody ze sprzedaży mieszkań na inwestycji Belg Apartamenty
(etap I) w Katowicach oraz WiMa B w Łodzi. Po dniu bilansowym Grupa rozpoczęła przekazywanie mieszkań nabywcom
i rozpoznawanie przychodów ze sprzedaży mieszkań w ramach inwestycji WiMa C w Łodzi.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 36
Wzrost przychodów z najmu i aranżacji w 2025 roku w porównaniu do roku ubiegłego roku o ponad 22% wynika
z sukcesywnego rozpoczynania biegu kolejnych umów najmu (w tym umów zawartych w ubiegłych okresach
sprawozdawczych) .
W pozycji zysk z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Grupa wykazuje zyski i straty:
(i) z wyceny nieruchomości inwestycyjnych (gruntów, projektów w trakcie budowy, projektów ukończonych
uwzględniające postęp prac budowlanych oraz podpisywanie kolejnych umów najmu (również tzw. pre-lease, tj. umów
zawieranych przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku), (ii) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych.
Niższy zysk z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych wynika między innymi z osłabienia kursu EUR względem
PLN, co skutkowało obniżeniem prognozowanych dochodów osiąganych przez nieruchomości inwestycyjne i w
konsekwencji obniżenia ich wartości godziwych oszacowanych przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych.
Odnotowane przychody nansowe to efekt postępującego osłabiania się kursu EUR względem PLN i rozpoznania
dodatnich niezrealizowanych różnic kursowych z wyceny bilansowej zobowiązań nansowych.
Wzrost kosztów nansowych w 2025 roku o 44 mln zł względem okresu porównawczego wynika w głównej mierze
z ujęcia w okresie sprawozdawczym ujemnej wyceny instrumentów pochodnych zabezpieczających wysokość stopy pro-
centowej w kwocie ponad 28 mln zł (na koniec grudnia 2025 roku wycena instrumentów pochodnych w sprawozdaniu z
całkowitych dochodów była dodatnia i wynosiła blisko 2 mln zł).
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAVATINA
HOLDING S.A.
AKTYWA
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Aktywa trwałe
2 547 188
3 010 164
Aktywa niematerialne
109
24
Wartość rmy
82 425
82 425
Rzeczowe aktywa trwałe
77 577
77 352
Nieruchomości inwestycyjne
2 211 819
2 746 555
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych wycenianych metodą praw
własności
55 961
55 902
Pozostałe aktywa nansowe
55 005
9 047
Pozostałe aktywa nienansowe
14 549
5 891
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
49 743
32 968
Aktywa obrotowe
1 476 459
498 316
Zapasy
1 240 634
373 314
Należności z tytułu najmu oraz pozostałe należności
50 842
28 375
Należności z tytułu podatku dochodowego
13 173
8 439
Pozostałe aktywa nansowe
109 956
48 591
Pozostałe aktywa nienansowe
17 729
22 263
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
44 125
17 334
SUMA AKTYWÓW
4 023 647
3 508 480
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 37
PASYWA
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Kapitał własny (przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej)
1 185 776
1 182 447
Kapitał podstawowy
330 538
330 538
Kapitał zapasowy
90 395
90 395
Różnice kursowe z przeliczenia jednostki zagranicznej
-
14
Zyski zatrzymane
764 843
761 500
Kapitał własny ogółem
1 185 776
1 182 447
Zobowiązania długoterminowe
2 126 751
1 643 637
Kredyty i pożyczki
1 370 525
1 148 421
Obligacje
533 548
350 342
Zobowiązania inwestycyjne
14 768
15 372
Zobowiązania z tytułu leasingu
50 314
52 670
Pozostałe zobowiązania nansowe
70 452
2 080
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
87 144
74 752
Zobowiązania krótkoterminowe
711 120
682 396
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
49 674
48 753
Kredyty i pożyczki
221 632
242 903
Obligacje
89 451
111 936
Zobowiązania inwestycyjne
104 929
109 433
Zobowiązania z tytułu leasingu
3 307
3 372
Pozostałe zobowiązania nansowe
37 431
43 910
Pozostałe zobowiązania nienansowe
193 581
113 857
Rozliczenia międzyokresowe przychodów
7 675
4 514
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
3 440
3 718
Zobowiązania ogółem
2 837 871
2 326 033
Kapitał własny i zobowiązania
4 023 647
3 508 480
Suma aktywów na koniec grudnia 2025 roku wyniosła 4 024 mln zł wobec 3 508 mln zł na koniec 2024 roku. Aktywa
trwałe wykazywały wartość 2 547 mln zł wobec 3 010 mln zł na koniec roku 2024, stanowiąc 63 % sumy aktywów ogółem
(86% na koniec 2024 roku). Spadek wynika m.in. z reklasykacji trzech nieruchomości inwestycyjnych w budowie do
zapasów w łącznej kwocie 661 mln zł po uzyskanie przez nie zamiennych pozwoleń na budowę umożliwiających realizację
tych projektów w wariancie mieszkaniowym.
Najistotniejszą pozycją w ramach aktywów trwałych są nieruchomości inwestycyjne (2 212 mln zł, tj. 55% aktywów na
koniec grudnia 2025 roku), na które składają się: grunty nabyte w celu realizacji projektów oraz gotowe nieruchomości
inwestycyjne po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Pomijając reklasykację trzech projektów inwestycyjnych do
zapasów, wzrost wartości nieruchomości inwestycyjnych jest konsekwencją ponoszenia nakładów inwestycyjnych na
realizowane projekty oraz ich wyceny do wartości godziwej (tych projektów, które spełniają kryteria zapisane w polityce
rachunkowości Grupy).
W ramach rzeczowych aktywów trwałych Grupa prezentuje m.in. nakłady na salę koncertowo-konferencyjną (część
budynku Cavatina Hall w Bielsku-Białej) wraz z jej wyposażeniem w kwocie ponad 70 mln zł. Sala jest wykorzystywana
przez Grupę przede wszystkim na cele w obszarze CSR /ESG. Na koniec grudnia 2025 roku aktywa obrotowe osiągnęły
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 38
wartość 1 476 tys. zł tj. 37% sumy aktywów (w okresie porównywalnym 14%). Spadek wartości nieruchomości
inwestycyjnych i zarazem wzrost wartości aktywów obrotowych w porównaniu do końca roku 2024 wynika z
reklasykacji do zapasów trzech inwestycji - Quorum Tower, Grundmanna Apartments oraz WiMa A.
Zmiana zobowiązań długoterminowych Grupy (na koniec grudnia 2025 roku wynosiły 2 127 mln zł wobec 1 644 mln zł
na koniec 2024 roku) o 29% była przede wszystkim efektem pozyskania długoterminowego nansowania inwestycji
realizowanych przez Grupę. Zobowiązania krótkoterminowe Grupy kształtowały się na zbliżonym poziomie w obu okre-
sach sprawozdawczych (na koniec grudnia 2025 roku wynosiły 711 mln zł wobec 682 mln zł na koniec 2024 roku).
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH GRUPY KAPITAŁOWEJ
CAVATINA HOLDING S.A.
Przepływy środków pieniężnych
z działalności operacyjnej
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Zysk/(strata) brutto
5 594
12 357
Korekty o pozycje:
(85 053)
52 661
Amortyzacja
5 724
6 675
(Zysk) strata z wyceny i sprzedaży nieruchomości
(33 409)
(68 506)
Udział w (zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw
własności
(59)
82
Wycena instrumentów pochodnych
28 284
(8 937)
(Zwiększenie) zmniejszenie stanu należności z tytułu najmu oraz pozostałych
należności
(17 948)
(10 292)
(Zwiększenie) zmniejszenie stanu zapasów
(206 273)
(138 148)
(Zwiększenie) zmniejszenie stanu pozostałych aktywów nienansowych
(4 124)
17 474
Zwiększenie (zmniejszenie) stanu zobowiązań z wyjątkiem kredytów i
pożyczek
119 080
165 149
Odsetki
112 228
96 758
Podatek dochodowy zapłacony
(11 646)
(3 527)
Pozostałe
(76 910)
(4 067)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(79 459)
65 018
Przepływy środków pieniężnych
z działalności inwestycyjnej
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Wpływy
44 555
18 331
Sprzedaż rzeczowych aktywów trwałych i aktywów niematerialnych
-
1 979
Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych
-
10 883
Spłata udzielonych pożyczek
44 349
4 981
Odsetki otrzymane
98
488
Pozostałe
108
-
Wydatki
229 389
207 302
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych i aktywów niematerialnych
1 491
313
Nakłady na nieruchomości inwestycyjne
140 472
206 979
Udzielenie pożyczek
87 426
10
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(184 834)
(188 971)
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 39
Przepływy środków pieniężnych
z działalności nansowej
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Wpływy
994 645
526 526
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów
394 944
138 415
Emisja dłużnych papierów wartościowych
275 692
165 343
Faktoring odwrotny
266 948
222 768
Pozostałe
57 061
-
Wydatki
703 561
447 326
Spłata pożyczek i kredytów
205 045
64 190
Wykup dłużnych papierów wartościowych
123 974
76 512
Faktoring odwrotny
268 962
218 216
Spłata głównej części zobowiązań z tytułu leasingu
2 884
3 867
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu
2 285
1 524
Odsetki od kredytów, pożyczek oraz dłużnych papierów wartościowych
96 761
79 120
Pozostałe wydatki
3 650
3 897
Środki pieniężne netto z działalności nansowej
291 084
79 200
Zwiększenie (zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
26 791
(44 753)
Środki pieniężne na początek okresu
17 334
62 087
Środki pieniężne na koniec okresu
44 125
17 334
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej na koniec grudnia 2025 roku wyniosły (-) 79 mln zł, wobec 65 mln.
zł w okresie porównywalnym.
Ujemne przepływy w okresie sprawozdawczym wynikają w głównej mierze z negatywnej zmiany stanu kapitału
obrotowego netto w kwocie ponad (-) 100 mln zł (w 2024 roku: 34 mln zł). Ujemna zmiana stanu kapitału obrotowego
netto była głównie wynikiem znaczącego przyrostu salda zapasów - realizowanych projektów mieszkaniowych, na które
po zmianie strategii prowadzonej przez Grupę działalności operacyjnej ponoszonych jest większość nakładów
inwestycyjnych.
W ramach pozostałych korekt z działalności operacyjnej prezentowana jest m.in. zmiana stanu środków pieniężnych
o ograniczonej możliwości dysponowania, w tym środków zdeponowanych na rachunkach powierniczych w kwocie (-)72
mln zł.
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej wyniosły w 2025 roku (-) 185 mln. zł, wobec (-) 189 mln zł
w okresie porównawczym. Po stronie wypływów kluczowe były ponoszone w obu okresach wydatki na nieruchomości
inwestycyjne (akwizycja gruntów oraz koszty realizacji inwestycji), przy czym spadek o 32% wynikał ze zmniejszania skali
realizacji projektów biurowych na rzecz projektów mieszkaniowych.
Przepływy pieniężne netto z działalności nansowej wyniosły w 2025 roku 291 mln zł, wobec 79 mln zł w okresie
porównawczym, z czego 57 mln zł prezentowane w pozostałych wpływach to środki pieniężne otrzymane w ramach
popisanej umowy nansowania nieruchomości Cavatina Hall A. Znaczące dodatnie przepływy w obu okresach wynikały
z istotnych emisji obligacji przez Jednostkę dominującą oraz pozyskaniu nowych pożyczek i kredytów przez spółki
zależne. Pozyskane nansowanie posłużyło Grupie m. in. nansowaniu rozpoczętych w latach ubiegłych i nowych
projektów inwestycyjnych.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 40
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S.A.
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Działalność kontynuowana
Przychody z tytułu odsetek i poręczeń
70 256
84 581
Udział w zyskach jednostek zależnych i współkontrolowanych wycenianych
metodą praw własności
65 428
65 607
Koszty z tytułu odsetek i poręczeń
(93 295)
(90 405)
Koszty ogólnego zarządu
(5 705)
(5 329)
Pozostałe przychody (koszty) operacyjne
16
(68)
Zysk z działalności operacyjnej
36 700
54 386
Pozostałe przychody nansowe
6 398
-
Pozostałe koszty nansowe
(608)
(9 057)
Zysk brutto
42 490
45 329
Podatek dochodowy
4 331
3 730
Zysk netto z działalności kontynuowanej
46 821
49 059
Całkowite dochody netto
46 821
49 059
Zysk na jedną akcję:
– podstawowy/rozwodniony z zysku za okres (PLN)
1,84
1,93
Zysk netto z działalności kontynuowanej na koniec grudnia 2025 roku wyniósł 47 mln. zł wobec 49 mln zł w analogicznym
okresie roku ubiegłego.
W sprawozdaniu z całkowitych dochodów istotną pozycję stanowi przychód z tytułu wyceny metodą praw własności
udziałów w jednostkach zależnych i współkontrolowanych, której wysokość jest bezpośrednio skorelowana z zyskami
poszczególnych spółek zależnych z tytułu wyceny bądź sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych oraz sprzedaży
mieszkań indywidualnym nabywcom.
Spadek zysku z podstawowej działalności nansowej (netto przychodów i kosztów z tytułu odsetek i poręczeń) wynikał z
osłabienia EUR względem złotówki - większość pożyczek udzielonych jest w EUR, natomiast zadłużenie nansowe w
około 46% jest denominowane w PLN oraz różnicami w skali i tempie cięć stóp procentowanych w Stree Euro i w Polsce.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 41
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S.A.
Aktywa
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Aktywa trwałe
2 478 143
2 239 569
Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych wycenianych
metodą praw własności
1 068 877
968 444
Pożyczki udzielone
1 399 012
1 265 202
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
10 254
5 923
Aktywa obrotowe
37 543
9 337
Należności z tytułu udzielonych poręczeń i pozostałe
8 937
5 472
Pozostałe aktywa nansowe
-
2 530
Pozostałe aktywa nienansowe
1 614
1 067
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
26 992
268
SUMA AKTYWÓW
2 515 686
2 248 906
Pasywa
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Kapitał własny
1 290 065
1 243 244
Kapitał podstawowy
330 538
330 538
Kapitał zapasowy
824 140
775 081
Zyski zatrzymane
135 387
137 625
Zobowiązania długoterminowe
1 079 473
748 623
Pożyczki od jednostek powiązanych
509 320
457 963
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych
56 111
20 765
Obligacje
514 042
269 895
Zobowiązania krótkoterminowe
146 148
257 039
Pożyczki od jednostek powiązanych
103 678
95 848
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych
-
43 790
Obligacje
36 593
111 936
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
5 877
5 465
SUMA PASYWÓW
2 515 686
2 248 906
Suma aktywów na koniec 2025 roku wyniosła 2 515 mln zł wobec 2 249 mln zł na koniec 2024 roku. Wzrost odnotowano
w pozycji Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych wycenianych metodą praw własności, której wzrost
jest skorelowany ze zwiększeniem wartości realizowanych i zrealizowanych projektów inwestycyjnych oraz w pozycji
pożyczki udzielone, której wzrost jest skorelowany z poziomem zadłużenia nansowego - pozyskiwane nansowanie
przez Spółkę (emisja obligacji oraz pożyczki od jednostek zależnych) zostaje przeznaczona m. in. na rozwój Grupy Kapi-
tałowej poprzez udzielanie pożyczek jednostkom zależnym.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 42
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S.A.
Przepływy środków pieniężnych
z działalności operacyjnej
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Zysk brutto
42 490
45 329
Korekty o pozycje:
(97 835)
(92 949)
Udział w zyskach jednostek zależnych i współkontrolowanych wycenianych
metodą praw własności
(65 428)
(65 608)
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu należności
2 070
2 286
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu pozostałych aktywów
(547)
(409)
Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu zobowiązań, z wyjątkiem kredytów i
pożyczek
412
3 216
Odsetki
(29 876)
(40 422)
Podatek dochodowy zapłacony
-
(163)
Pozostałe
(4 466)
8 151
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(55 345)
(47 620)
Przepływy środków pieniężnych
z działalności inwestycyjnej
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Wpływy:
198 921
145 739
Spłata udzielonych pożyczek
198 921
145 739
Wydatki:
253 256
190 148
Udzielenie pożyczek
253 256
190 148
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(54 335)
(44 409)
Przepływy środków pieniężnych
z działalności nansowej
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Wpływy :
1 184 788
918 226
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów
907 920
784 678
Emisja obligacji
276 868
133 548
Wydatki :
1 048 384
828 320
Spłata pożyczek i kredytów
931 931
751 808
Wykup dłużnych papierów wartościowych
116 453
76 512
Środki pieniężne netto z działalności nansowej
136 404
89 906
Zwiększenie (zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
26 724
(2 123)
Środki pieniężne na początek okresu
268
2 391
Środki pieniężne na koniec okresu
26 992
268
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej na koniec grudnia 2025 roku wyniosły (-) 48 mln zł.
Najistotniejsze pozycje, które korygowały zysk brutto to korekty z tytułu udziału w zyskach jednostek zależnych i współ-
kontrolowanych wycenianych metodą praw własności oraz nadwyżka naliczonych odsetek przychodowych nad
odsetkami kosztowymi.
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej na koniec grudnia 2025 roku wyniosły (-) 62 mln. zł i powstały głównie
z wyniku nadwyżki przepływów z tytułu udzielonych pożyczek nad spłatami pożyczek udzielonych jednostkom zależnych.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 43
Dodatnie przepływy z działalności nansowej na koniec grudnia 2025 roku wyniosły 136 mln zł i wynikały m.in. z tytułu
emisji nowych serii obligacji oraz nowych zaciągniętych pożyczek od jednostek powiązanych. W wydatkach, poza spłatą
pożyczek od jednostek powiązanych zaprezentowano całkowitą spłatę kredytu w AION bank.
VII. ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI
RENTOWNOŚĆ I ZADŁUŻENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAVATINA HOLDING S.A.
Rentowność Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.
31 grudnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
EBIT (tys. zł)
zysk operacyjny
126 793
92 991
Rentowność kapitałów własnych ROE
zysk netto / kapitał własny
0,28%
0,92%
Rentowność aktywów ogółem ROA
zysk netto /aktywa ogółem
0,08%
0,31%
Wzrost wartości EBIT to skutek zmaterializowania zmiany strategii prowadzonej działalności operacyjnej i rozpoznania
w 2025 roku pierwszych przychodów ze sprzedaży mieszkań. Spadek zysku netto i wskaźników rentowności w
porównaniu do analogicznego okresu sprawozdawczego częściowo wynikał z wyceny i realizacji instrumentów
pochodnych zabezpieczających wysokość stopy procentowej.
Zadłużenie Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.
Stan na dzień
31 grudnia 2025 roku
Stan na dzień
31 grudnia 2024 roku
Wskaźnik zadłużenia netto
zadłużenie nansowe
netto/aktywa
51,83%
51,82%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
zobowiązania ogółem
/suma aktywów
70,53%
66,30%
Wskaźnik zadłużenia krótkotermi-
nowego
zobowiązania
krótkoterminowe /suma
aktywów
17,67%
19,45%
Wskaźnik zadłużenia długotermi-
nowego
zobowiązania
długoterminowe /suma
aktywów
52,86%
46,85%
Pomimo wzrostu nominalnej wartości, wskaźniki zadłużenia pozostają na stabilnym poziomie ze względu na rosnącą sumę
bilansową, która jest rezultatem konsekwentnie rozwijanych projektów mieszkaniowych.
RENTOWNOŚĆ I ZADŁUŻENIA SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S.A.
Rentowność Spółki Cavatina Holding S.A.
Za rok zakończony
31 grudnia 2025 roku
Za rok zakończony
31 grudnia 2024 roku
EBIT (tys. zł)
zysk operacyjny
36 700
54 386
Rentowność kapitałów własnych ROE
zysk netto / kapitał własny
3,63%
3,95%
Rentowność aktywów ogółem ROA
zysk netto /aktywa ogółem
1,86%
2,18%
Wysokość wskaźników rentowności jest ściśle skorelowana z wysokością osiągniętego przez Spółkę zysku operacyjnego,
którego spadek wynikał z dalszej deprecjacji waluty EUR względem PLN – większość przychodów odsetkowych jest
osiągana przez Spółkę w EUR, podczas gdy prawie połowa odsetek kosztowych jest denominowana w PLN oraz relacji
instrumentów nansowych opartych na Wibor i Euribor.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 44
Zadłużenie Spółki Cavatina Holding S.A.
Stan na dzień
31 grudnia 2025 roku
Stan na dzień
31 grudnia 2024 roku
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
zobowiązania /suma
aktywów
48,72%
44,72%
Wskaźnik zadłużenia krótkotermi-
nowego
zobowiązania
krótkoterminowe /suma
aktywów
5,81%
11,43%
Wskaźnik zadłużenia długotermi-
nowego
zobowiązania
długoterminowe /suma
aktywów
42,91%
33,29%
Wskaźnik zadłużenia netto
zadłużenie nansowe
netto/aktywa
47,41%
44,35%
Niewielki przyrost wskaźników zadłużenia w 2025 roku to wynik zwiększonego salda zobowiązań z tytułu kredytów,
pożyczek i obligacji w stosunku do końca 2024 roku, zaciągniętych m. in. na realizację kolejnych i kontynuację
dotychczasowych projektów inwestycyjnych.
OCENA SYTUACJI FINANSOWEJ
W ocenie Zarządu Cavatina Holding S.A. obecna i przewidywana sytuacja nansowa Grupy zakłada kontynuację
prowadzenia działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, a Zarząd nie identykuje
istotnej niepewności w tym obszarze.
W toku analizy zasadności przyjęcia zasady kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów
pieniężnych Grupy za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i
okoliczności, w szczególności w obszarze dostępnych dla Grupy źródeł nansowania (również w kontekście poziomów
wskaźników nansowych do których przestrzegania zobowiązania jest Grupa) oraz planowanych harmonogramów
realizacji poszczególnych projektów inwestycyjnych, jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo-gospodarczej.
Poza przepływami netto z najmu, po stronie wpływów ujętych w prognozie najważniejsze kategorie to:
• przepływy, które są zabezpieczone podpisanymi umowami, a które to stanowią znaczącą część zaplanowanych
wpływów, z których Grupa może skorzystać m. in. w oparciu o odpowiednie zaawansowanie ponoszonych
nakładów inwestycyjnych, w kwocie ok. 283 mln PLN;
• przepływy związane ze sprzedażą zakończonych jak i realizowanych i planowanych projektów mieszkaniowych, w
kwocie ok. 257 mln PLN;
• przepływy wynikające z emisji jednej lub większej ilości serii obligacji emitowanych zarówno na podstawie
prospektu jak i w oparciu o dostępne zwolnienia prospektowe, w kwocie ok. 192 mln PLN;
• przepływy związane z rolowaniem zapadających zobowiązań nansowych innych niż kredyty obrotowe, w kwocie
ok. 148 mln PLN;
Prognoza zakłada również utrzymywanie na poziomie zbliżonym do obecnego zadłużenia z tytułu kredytów obrotowych,
zgodnie z dotychczasową historią i doświadczeniami Grupy.
Po stronie wydatków kluczowe znaczenie mają obsługą zadłużenia senioralnego poszczególnych projektów
komercyjnych oraz planowane nakłady inwestycyjne. W obszarze nakładów inwestycyjnych Grupę wspiera możliwość
elastycznego zarządzania procesem inwestycyjnym (przede wszystkim na skutek zachowania w Grupie kompetencji
związanych z generalnym wykonawstwem), w tym, w razie takiej konieczności, możliwość zmiany harmonogramu
realizacji zaplanowanych inwestycji, dla których nie zostały jeszcze zawarte pierwsze umowy najmu, co pozwala na
efektywne dopasowywanie tempa realizowanych wydatków inwestycyjnych do stopnia zapewnienia źródeł ich
nansowania.
Realizacja prognozy w oparciu o powyższe zdarzenia jest obarczona ryzykiem wynikającym z możliwości opóźnienia
tychże zdarzeń względem planu lub nie pozyskania nansowania w założonych wartościach oraz źródłach ich
pochodzenia. Ze względu na zawarte umowy, podpisane wstępne warunki nansowania (term-sheets) oraz obecny
poziom zaawansowania procesów pozyskiwania nansowania, poziom takiego ryzyka został oceniony przez Zarząd jako
nie powodujący istotnej niepewności w obszarze kontynuacji działalności. Niemniej, w razie takiej potrzeby Grupa będzie
korzystać z dostępnych dla niej alternatywnych możliwości zapewniania nansowania dalszej działalności, które nie
zostały uwzględnione w przygotowanej prognozie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 45
Ocena powyższych zdarzeń jest kluczowa dla oceny zasadności przyjęcia założenia kontynuacji działalności. Zarząd, w
oparciu o własne doświadczenia i obserwacje sytuacji rynkowej, dokonał takiej oceny w ramach wewnętrznej analizy i jest
przekonany, iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu projekcji nansowych są możliwe do zrealizowania. Do dnia
zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania nansowego Grupa realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac
budowlanych, pozyskiwania najemców oraz nansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu. Mając na
uwadze przedstawione powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, iż nie istnieje istotna niepewność kontynuacji działalności i
przygotował skonsolidowane sprawozdanie nansowe przy założeniu, że jednostki wchodzące w skład Grupy w dającej
się przewidzieć przyszłości, tj. w okresie co najmniej 12 miesięcy po dniu bilansowym, będą prowadziły działalność w
niezmienionym istotnie zakresie.
SEZONOWOŚĆ PRZYCHODÓW ORAZ ZYSKU (STRATY) WPŁYWAJĄCE NA WYNIKI FINANSOWE
Przychody z najmu i aranżacji Grupy nie wykazują sezonowości. Jest to efektem specyki działalności Grupy, która nie
wykazuje powtarzalności w cyklach kalendarzowych ze względu na rotację projektów ukończonych w portfolio Grupy.
Sezonowości nie wykazuje również zysk (strata) z wyceny i sprzedaży z nieruchomości inwestycyjnych. Jego zmienność
w czasie jest zależna wyłącznie od: (i) harmonogramów realizacji poszczególnych projektów, w szczególności dat
ukończenia poszczególnych etapów inwestycji budowlanej (rozpoznawanie wartości projektu w czasie), (ii) tempa
komercjalizacji oraz (iii) dat sprzedaży projektu na rzecz inwestora zewnętrznego. Zarząd nie przewiduje zmian w tym
zakresie w kolejnych latach.
SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM
Zarząd każdej ze spółek wchodzących w skład grupy kapitałowej Cavatina Holding jest odpowiedzialny za system kontroli
wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w danej spółce oraz za proces sporządzania jednostkowych sprawozdań nansowych
spółek należących do grupy. Sprawozdania nansowe są sporządzane przez pracowników działu księgowego Cavatina
CUW sp. z o.o., która świadczy tego typu usługi dla spółek z Grupy Kapitałowej Emitenta. Sprawozdania nansowe są
zatwierdzane przez zgromadzenia wspólników danej spółki. Zarząd Spółki nadzoruje funkcjonowanie systemów kontroli
wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w Spółce oraz jest odpowiedzialny za proces sporządzania jednostkowego
sprawozdania nansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania nansowego Emitenta, zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Rachunkowości. Sprawozdania jednostkowe, jak i skonsolidowane, podlegają kontroli wewnętrznej
przeprowadzanej przez Zarząd Spółki, Dział Kontrolingu Finansowego, Komitet Audytu oraz przez rmę audytową
wybieraną przez Radę Nadzorczą. Sprawozdania nansowe przyjęte przez Zarząd przekazywane są Radzie Nadzorczej
w celu dokonania ich oceny, zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych. Roczne i półroczne sprawozdania
nansowe podlegają niezależnemu badaniu albo przeglądowi dokonywanemu przez biegłego rewidenta wybieranego
przez Radę Nadzorczą. Wyniki badania albo przeglądu przekazywane są Zarządowi i Radzie Nadzorczej, a sprawozdanie
z badania sprawozdania rocznego – także Walnemu Zgromadzeniu.
VIII. ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE SPÓŁKI I GRUPY
KAPITAŁOWEJ
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU KREDYTÓW I OBLIGACJI
Zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów na dzień 31 grudnia 2025 roku
Kredytodawca
Kredytobiorca
Zobowiązanie
Oprocentowanie
Termin spłaty
Bank Ochrony Środowiska
S.A.
Cavatina GW Sp. z o.o.
58 795
Wibor + marża
25.08.2026
(kredyt obrotowy)
ING Bank Śląski S.A.
Cavatina GW Sp. z o.o.
12 580
Wibor + marża
25.01.2026*
(kredyt w rachunku
kredytowym)
Alior Bank S.A.
Cavatina GW Sp. z o.o.
2 407
WIBOR + marża
15.06.2027
(kredyt w rachunku
kredytowym)
Alior Bank S.A.
Cavatina GW Sp. z o.o..
13 721
WIBOR + marża
15.06.2027
(kredyt w rachunku
kredytowym)
VeloBank S.A.
Cavatina GW Sp. z o.o..
11 882
WIBOR + marża
21.08.2026
(kredyt obrotowy)
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 46
Kredytodawca
Kredytobiorca
Zobowiązanie
Oprocentowanie
Termin spłaty
mBank S.A.
Cavatina GW Sp. z o.o.
-
WIBOR + marża
28.06.2027
(kredyt w rachunku
kredytowym)
Erste Group Bank AG
LandesBank Baden-
Wurttemberg
Raiffeisenlandesbank
Niederosterreich-Wien AG
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
67 536
EURIBOR + marża
23.09.2030
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
324 346
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
96 996
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
23 405
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
107 566
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
45 660
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
121 003
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
175 642
Jardin Sp. z o.o.
27 776
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
117 690
Bank Polskiej Spółdzielczości
S.A.
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
25 063
EURIBOR + marża
25.06.2034
(kredyt inwestycyjny)
Bank Polskiej Spółdzielczości
S.A.
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
10 625
EURIBOR + marża
25.10.2035
Bank Pekao S.A.
Cavatina CUW Sp. z o.o.
1 267
WIBOR + marża
22.05.2027
RAZEM
1 243 960
* umowa kredytu została przedłużona po dniu bilansowym.
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na dzień 31 grudnia 2025 roku
Emitent
Seria
Zobowiązanie
Oprocentowanie
Termin spłaty
Cavatina Holding S.A.
Seria P2022D
11 669
WIBOR + marża
17.05.2026
Cavatina Holding S.A.
Seria P2023A
24 924
WIBOR + marża
05.12.2026
Cavatina Holding S.A.
Seria P2023B
18 928
EURIBOR + marża
26.01.2027
Cavatina Holding S.A.
Seria P2023C
50 893
WIBOR + marża
23.03.2027
Cavatina Holding S.A.
Seria P2023D
21 910
WIBOR + marża
22.06.2027
Cavatina Holding S.A.
Seria M2024A
22 023
WIBOR + marża
11.09.2027
Cavatina Holding S.A.
Seria M2024B
19 977
WIBOR + marża
09.11.2027
Cavatina Holding S.A.
Seria P2024A
24 654
WIBOR + marża
19.12.2027
Cavatina Holding S.A.
Seria P2024B
39 122
WIBOR + marża
12.09.2028
Cavatina Holding S.A.
Seria P2024C
32 264
WIBOR + marża
18.11.2028
Cavatina Holding S.A.
Seria P2024D
50 248
WIBOR + marża
06.03.2029
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 47
Emitent
Seria
Zobowiązanie
Oprocentowanie
Termin spłaty
Cavatina Holding S.A.
Seria G
38 563
WIBOR + marża
08.07.2029
Cavatina Holding S.A.
Seria P2025A
51 059
WIBOR + marża
14.04.2029
Cavatina Holding S.A.
Seria P2025B
46 271
EURIBOR + marża
11.09.2029
Cavatina Holding S.A.
Seria P2025C
98 129
WIBOR + marża
18.12.2029
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
Seria A
22 454
oprocentowanie
stałe
30.11.2026
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
Seria B
15 702
oprocentowanie
stałe
30.11.2026
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
Seria C
8 701
oprocentowanie
stałe
30.11.2026
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
Seria A
25 508
WIBOR + marża
27.11.2027
Razem
622 999
Zobowiązania z tytułu zaciągniętych pożyczek oraz inne nansowe na dzień 31 grudnia 2025 roku
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Zobowiązanie
Oprocentowanie
Termin spłaty
podmiot niepowiązany
Cavatina Holding S.A.
34 016
oprocentowanie
stałe
19.06.2030
podmiot niepowiązany
Cavatina Holding S.A.
22 094
oprocentowanie
stałe
17.12.2027
podmiot niepowiązany
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
27 489
EURIBOR + marża
30.11.2026
podmiot niepowiązany
Grundmanna Apartments
Sp. z o.o.
13 140
EURIBOR + marża
09.03.2026*
podmiot niepowiązany
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
994
oprocentowanie
stałe
30.11.2026
podmiot niepowiązany
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
11 078
oprocentowanie
stałe
30.11.2026
podmiot niepowiązany
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.
38 951
oprocentowanie
stałe
30.11.2026
podmiot niepowiązany
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
161 299
oprocentowanie
stałe
07.03.2027
podmiot niepowiązany
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
10 527
oprocentowanie
stałe
24.01.2026
podmiot niepowiązany
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
56 054
EURIBOR + marża
21.05.2035
podmiot powiązany
Cavatina Holding S.A.
10 003
WIBOR + marża
23.08.2028
podmiot powiązany
Cavatina Holding S.A.
8 172
WIBOR + marża
29.08.2028
podmiot powiązany
Cavatina Holding S.A.
351
oprocentowanie
stałe
27.11.2029
podmiot powiązany
Cavatina Holding S.A.
10 083
WIBOR + marża
03.10.2027*
Razem:
404 251
*pożyczka została spłacona po dniu bilansowym.
Zobowiązania warunkowe udzielone przez Grupą Cavatina Holding S.A. na dzień 31 grudnia 2025 roku
W związku z zawartymi umowami sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Carbon Tower, Tischnera Ofce, Ocean
Ofce Park budynek A spółka zależna Cavatina GW Sp. z o.o. udzieliła w 2022 roku gwarancji jakości robót budowlanych
obejmujących sprzedane nieruchomości, do maksymalnej kwoty równej wartości zrealizowanych prac budowlanych.
Wykonanie zobowiązań objętych powyższą gwarancją jakości zostało zabezpieczone poprzez gwarancje
ubezpieczeniowe lub bankowe na kwotę 4,8 mln EUR.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 48
UDZIELONE POŻYCZKI, PORĘCZENIA I GWARANCJE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU:
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Należność
Waluta
Oprocentowanie
Terminy
wymagalności
Cavatina Holding S.A.
Cavatina Group S.A.
42 041
EUR
Euribor + marża
25.03.2030
Cavatina GW Sp. z o.o.
Pensieri Sp. z o.o.
388
PLN
Wibor + marża
31.12.2026
Cavatina GW Sp. z o.o.
Cavatina Art GmbH
1 171
EUR
Euribor + marża
20.08.2028
Cavatina Holding S.A.
Recap SPV 5 Sp. z o.o.
235
PLN
Wibor + marża
24.04.2030
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
Cavare S.A.
2 715
PLN
Wibor + marża
14.05.2030
Cavatina Holding S.A.
Cavatina Ofce Sp. z o.o.
7 761
EUR
Oprocent. stałe
31.12.2037
Razem:
54 311
TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
Warunki transakcji zawieranych przez Spółkę z podmiotami powiązanymi w okresie zakończonym dnia 31 grudnia 2025
roku oraz w okresie zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku nie odbiegały od warunków rynkowych.
Łączne kwoty transakcji zawarte z podmiotami powiązanymi za bieżący i poprzednie okresy obrotowe zostały podane w
nocie nr 34 skonsolidowanego sprawozdania nansowego Grupy za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025
roku.
INSTRUMENTY FINANSOWE
Szczegółowe informacje dotyczące polityki rachunkowości w zakresie instrumentów nansowych oraz ich klasykacji i
wyceny, jak również przyjęte przez Spółkę i Grupę cele i metody zarządzania ryzykiem nansowym kredytowym, stopy
procentowej, walutowym oraz ryzykiem zarządzania płynnością zostały zaprezentowane w skonsolidowanym
sprawozdaniu nansowym Grupy oraz w jednostkowym sprawozdaniu nansowym Spółki sporządzonych za okres 12
miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku.
IX. ISTOTNE ZDARZENIA
EMISJA OBLIGACJI
III Prospektowy Program Emisji Obligacji
• W dniu 6 lutego 2025 roku w ramach III Programu Publicznej Emisji Obligacji Zarząd Spółki podjął uchwałę nr
1/02/2025 ws. emisji obligacji zwykłych na okaziciela serii P2024D w ramach prospektowego programu emisji
obligacji i ustalenia ostatecznych warunków ich emisji, na podstawie której wyemitowanych zostało 49 877
obligacji o łącznej wartości nominalnej 49 877 tys. PLN, z czego 11 344 tys. PLN zostało potrącone
z wierzytelnościami inwestorów z tytułu dokonanego odkupu obligacji serii P2022A, P2022B i P2022C. Termin
wykupu przypada na dzień 6 marca 2029 roku.
Emisja obligacji serii G
• W dniu 21 marca 2025 roku została podjęta uchwała o emisji przez Cavatina Holding S.A. obligacji serii G. Dnia
7 kwietnia 2025 roku miało miejsce warunkowe przydzielenie obligacji serii G o wartości nominalnej 38 626 tys.
PLN, z czego 8 783 tys. PLN zostało potrącone z wierzytelnościami inwestorów z tytułu dokonanego odkupu
obligacji serii P2022A, P2022B i P2022C. Dniem wykupu jest dzień 14 kwietnia 2029 rok.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 49
IV Prospektowy Program Emisji Obligacji
W dniu 17 kwietnia 2025 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę nr 3/04/2025 w sprawie ustanowienia w Spółce
IV Prospektowego Programu Emisji Obligacji, na podstawie której w Spółce został ustanowiony prospektowy
program emisji obligacji o łącznej wartości nominalnej nie wyższej niż 200 mln zł lub równowartość tej kwoty
wyrażona w euro. Sporządzony przez Spółkę w związku z (i) ustanowieniem Programu Prospektowego 2025, (ii)
ofertami publicznymi obligacji emitowanych w ramach Programu Prospektowego 2025 oraz (iii) ubieganiem się
przez Spółkę o dopuszczenie tych obligacji do obrotu na Rynku Regulowanym lub wprowadzenie ich do obrotu
w ASO, prospekt został zatwierdzony przez KNF w dniu 26 maja 2025 roku, Suplement nr 1 do tego prospektu
z dnia 30 maja 2025 roku został zatwierdzony przez KNF w dniu 5 czerwca 2025 roku, suplement nr 2 do tego
prospektu z dnia 6 czerwca 2025 roku został zatwierdzony przez KNF w dniu 10 czerwca 2025 roku.
W ramach Programu Prospektowego 2025 Emitent wyemitował:
• w dniu 8 lipca 2025 roku – 50 359 emitowanych przez Spółkę zabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela
serii P2025A o wartości nominalnej 1 tys. zł każda i łącznej wartości nominalnej 50 359 tys. PLN, dla których
został nadany kod ISIN PLCVTNH00230, z czego 10 265 tys. PLN zostało potrącone z wierzytelnościami
inwestorów z tytułu dokonanego odkupu obligacji serii P2022A, P2022B i P2022C. Obligacje serii P2025A
oprocentowane są według zmiennej stopy procentowej równej wskaźnikowi WIBOR 6M powiększonemu o
marżę w wysokości 6 punktów procentowych, a odsetki od tych obligacji wypłacane są w okresach 6-
miesięcznych. Termin wykupu obligacji serii P2025A przypada na dzień 8 lipca 2029 roku;
• w dniu 11 września 2025 roku – 111 355 emitowanych przez Spółkę zabezpieczonych obligacji zwykłych na
okaziciela serii P2025B o wartości nominalnej 100 EUR każda i łącznej wartości nominalnej 11 136 tys. EUR,
dla których został nadany kod ISIN PLCVTNH00248, których łączna cena emisyjna wyniosła 11 000 593,50
EUR, z czego 1 255 944,50 EUR zostało opłacone w drodze umownego potrącenia z wierzytelnościami
inwestorów z tytułu dokonanego odkupu 12 722 obligacji serii EUR01. Wartość nominalna 12 722 odkupionych
i umorzonych obligacji serii EUR01 wyniosła 1 272 200 EUR. Obligacje serii P2025B oprocentowane są według
zmiennej stopy procentowej równej wskaźnikowi EURIBOR 6M powiększonemu o marżę w wysokości 6
punktów procentowych, a odsetki od tych obligacji wypłacane są w okresach 6-miesięcznych. Termin wykupu
obligacji serii P2025B przypada na dzień 11 września 2029 roku;
• w dniu 18 grudnia 2025 r. – 102.160 obligacji zwykłych na okaziciela serii P2025C o wartości nominalnej
1.000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 102.160.000 PLN, dla których został nadany kod
PLCVTNH00255. Cena emisyjna obligacji serii P2025C była uzależniona od dnia złożenia zapisu na te obligacje
przez inwestora i wynosiła od 985,00 PLN do 1.000 PLN; łączna cena emisyjna wyemitowanych obligacji serii
P2025C wyniosła 100.970.070 PLN. Obligacje serii P2025C oprocentowane są według zmiennej stopy
procentowej równej wskaźnikowi WIBOR 6M powiększonemu o marżę w wysokości 5,7 punktu procentowego,
a odsetki od tych obligacji wypłacane są w okresach 6-miesięcznych. Termin wykupu obligacji serii P2025C
przypada na dzień 18 grudnia 2029 r.
Wykup Obligacji
• w dniu 8 września 2025 roku spółka Cavatina Holding S.A. dokonała wykupu obligacji serii P2022A;
• w dniu 19 listopada 2025 roku spółka Cavatina Holding S.A. dokonała wykupu obligacji serii EUR01;w dniu 19
grudnia 2025 roku spółka zależna – Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. dokonała wykupu obligacji serii A i B;
• w dniu 30 grudnia 2025 roku spółka Cavatina Holding S.A. dokonała wykupu obligacji serii P2022B oraz
P2022C.
Po dacie bilansu, w dniu 18 lutego 2026 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę nr 1/02/2026 w sprawie ustanowienia
w Spółce V Prospektowego Programu Emisji Obligacji, w ramach którego Spółka będzie uprawniona do emitowania,
w jednej lub wielu seriach, obligacji o łącznej wartości nominalnej wyemitowanych i nieumorzonych obligacji nie wyższej
niż 250 mln PLN lub równowartość tej kwoty wyrażona w EUR Sporządzony przez Spółkę w związku z (i) ustanowieniem
Programu Prospektowego 2026, (ii) ofertami publicznymi obligacji emitowanych w ramach Programu Prospektowego
2026 oraz (iii) ubieganiem się przez Spółkę o dopuszczenie tych obligacji do obrotu na Rynku Regulowanym lub
wprowadzenie ich do obrotu w ASO, prospekt został zatwierdzony przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w dniu 16
marca 2026 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 50
ISTOTNE UMOWY FINANSOWE
KREDYT INWESTYCYJNY ZACIĄGNIĘTY PRZEZ JEDNOSTKI ZALEŻNE
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
W dniu 13 stycznia 2025 roku w spółce zależnej Cavatina SPV 25 Sp. z o.o. nastąpiło uruchomienie kredytu budowlanego
na kwotę 15 814 tys. EUR oraz uruchomienie kredytu na VAT na kwotę 13 874 tys. zł, umowy których zostały podpisane
przez spółkę zależną w 2024 roku. Oba kredyty zostały spłacone w 2025 roku przed terminem ich zapadalności.
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
W związku z decyzją wydaną przez Prezydenta Miasta Wrocław w dniu 21 lutego 2025 roku, na mocy której spółka
zależna Cavatina SPV 17 Sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na budowę budynku mieszkalno-usługowo-hotelowego dla
nieruchomości Quorum B (Quorum Tower) zlokalizowanej przy ul. Sikorskiego we Wrocławiu, w dniu 6 marca 2025 roku
została uruchomiona pożyczka od jednostki niepowiązanej w spółce zależnej Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.. Maksymalna
kwota pożyczki to 40 600 tys. EUR. Termin ostatecznej spłaty przypada 24 miesiące od daty przekazania kwoty pożyczki.
Renansowanie kredytów zaciągniętych przez spółki zależne
W dniu 23 września 2025 roku spółki zależne tj. Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. (Ocean Ofce Park budynek B w Krakowie),
Jardin Sp. z o.o. (Ocean Ofce Park budynek D w Krakowie), Cavatina SPV 4 Sp. z o.o. (Equal Business Park budynek D w
Krakowie), Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. (Quorum Ofce Park budynek A we Wrocławiu), Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. (Quorum
Ofce Park budynek D we Wrocławiu), Cavatina SPV 8 Sp. z o.o. (Palio Ofce Park budynek A w Gdańsku), Cavatina SPV
14 Sp. z o.o. (Palio Ofce Park budynek B w Gdańsku), Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. (Global Ofce Park budynek A1 i A2 w
Katowicach), Cavatina SPV 11 Sp. z o.o. (Global Ofce Park budynek C w Katowicach), Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
(Grundmanna Ofce Park budynek A w Katowicach) zawarły z Erste Group Bank AG z siedzibą w Wiedniu oraz z
Landesbank Baden-Württemberg z siedzibą w Stuttgarcie oraz Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG z
siedzibą w Wiedniu umowę kredytu.
Maksymalna kwota środków udostępnianych w ramach umowy wynosi łącznie 270 mln EUR .
Część kredytu w kwocie 237,5 mln EUR oraz 12,5 mln zł została przeznaczona na renansowanie istniejącego zadłużenia
nansowego w/w spółek zależnych. Kredytobiorcy są dłużnikami solidarnymi w zakresie zobowiązania do spłaty
kredytów oraz wszelkich innych zobowiązań wynikających z podpisanej umowy.
Kredytobiorcy spłacą kredyt w kwartalnych ratach, począwszy od 31 grudnia 2025 roku. Ostateczna spłata kredytu (w
kwocie równej pozostałej do spłaty kwoty kredytu) nastąpi nie później niż w dniu 31 grudnia 2030 roku.
POZOSTAŁE ISTOTNE UMOWY FINANSOWE
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
W dniu 22 maja 2025 roku spółka zależna Cavatina SPV 3 Sp. z o.o. podpisała umowę sprzedaży oraz leasingu zwrotnego,
na mocy których dokonała sprzedaży aktywów trwałych, w postaci nieruchomości inwestycyjnej Cavatina Hall A (cz.
biurowa) oraz przynależącej do niej Sali konferencyjno-koncertowej (klasykowanej jako środek trwały), za cenę 22 829
tys. EUR, a następnie przyjęła te aktywa w użytkowanie na podstawie umowy leasingu zwrotnego z opcją odkupu
aktywów po okresie leasingu, wynoszącego 120 miesięcy, za kwotę nierozliczonego na dzień zakończenia leasingu
zobowiązania leasingowego. Ze względu na nietypowy charakter jednego ze sprzedawanych składników aktywów w
postaci sali konferencyjno-koncertowej, które Grupa uznaje za aktywo korporacyjne wykorzystywane przede wszystkim
w ramach działalności z obszaru ESG, dla ustalonej ceny sprzedaży determinujące znaczenie miała wartość rynkowa
części biurowej budynku Cavatina Hall. Po potrąceniu wierzytelności wynikającej z kwoty opłaty wstępnej spółka zależna
uzyskała środki w kwocie 13 698 tys. EUR. Zgodnie z MSSF 15 oraz MSSF 16, obecność istotnej opcji odkupu z tego typu
transakcji uniemożliwia klasykowanie jej jako sprzedaż (brak spełnionej przesłanki przeniesienia kontroli), wymagając
zamiast tego ujęcia jako umowa nansowania. Wpływ środków został zaprezentowany w Sprawozdaniu z przepływów
pieniężnych w pozostałych wpływach z działalności nansowej.
Środki pozyskane w ramach umowy leasingu zostały w części przeznaczone na spłatę kredytu udzielonego przez AION
S.A. Spółce na mocy umowy kredytu z dnia 11 marca 2021 roku. Wartość zobowiązania z tytułu kredytu na dzień spłaty
wynosiła 6,7 mln EUR.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 51
INNE WYDARZENIA
UZYSKANE POZWOLENIA NA UŻYTKOWANIE NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH
W okresie objętym sprawozdaniem uzyskano pozwolenie na użytkowanie budynku biurowo-usługowo-mieszkalnego
wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. Przemysłowej w Katowicach – BELG APARTAMENTY etap I.
Dnia 8 lipca 2025 roku spółka Cavatina Wima Sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego
WIMA APARTMENTS B w Katowicach.
Po dniu bilansowym, w dniu 2 lutego 2026 roku spółka Cavatina WIMA Sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na użytkowanie
budynku mieszkalnego wielorodzinnego – WIMA APARTMENTS budynek C kompleksu Widzewska Manufaktura w
Łodzi.
DZIAŁALNOŚĆ W OBSZARZE MIESZKAŃ NA SPRZEDAŻ
Do dnia 23 marca 2026 roku Grupa sprzedała lub zawarła umowy rezerwacyjne na 1 025 mieszkań o wartości ponad
622 199 mln zł.
PRZEZNACZENIE ZYSKU OSIĄGNIĘTEGO W ROKU OBROTOWYM 2024
Na podstawie uchwały o numerze 7/05/2025 Walnego Zgromadzenia Spółki Cavatina Holding S.A. podjętej w dniu 29
maja 2025 roku postanowiono zysk w wysokości 49 059 021,43 złotych przeznaczyć na kapitał zapasowy Spółki. Podjętą
uchwałę opublikowano w raporcie bieżącym nr 17/2025.
X. ZARZĄDZANIE I ŁAD KORPORACYJNY
KAPITAŁ ZAKŁADOWY CAVATINA HOLDING S.A.
Na dzień publikacji sprawozdania kapitał zakładowy Cavatina Holding S.A. wynosił 330 538 442 zł i dzielił się na 25 426
034 akcje o wartości nominalnej 13 zł każda, w tym:
• 17 398 198 akcji zwykłych na okaziciela serii A
• 7 500 000 akcji zwykłych na okaziciela serii B.
• 527 836 akcji zwykłych na okaziciela serii C.
Kapitał zakładowy został opłacony w całości. Akcje nie są uprzywilejowane w zakresie prawa głosu, prawa do dywidendy
ani podziału majątku w przypadku likwidacji Spółki. Wszystkie Akcje są akcjami zwykłymi. Kapitał zakładowy Spółki może
być podwyższony w drodze emisji nowych akcji albo w drodze zwiększenia wartości nominalnej Akcji istniejących. Statut
nie przewiduje upoważnienia Zarządu do podwyższenia kapitału zakładowego w ramach kapitału docelowego.
Zmiana w Statucie Spółki
Na mocy uchwały 15/01/2026 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki podjętej w dniu 7 stycznia 2026 roku
zmieniono art. 17 ust. 1 pkt 16) Statutu Spółki.
Powyższa zmiana została zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 24 lutego
2026 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 52
STRUKTURA AKCJONARIATU CAVATINA HOLDING S.A.
ZNACZNI AKCJONARIUSZE EMITENTA NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Akcjonariusz
Liczba akcji
Udział w kapitale
Liczba głosów
Udział w ogólnej
liczbie głosów na
Walnym
Zgromadzeniu
Cavatina Group S.A. z osobami
działającymi w porozumieniu*
17 606 083**
69,24%
17 606 083
69,24 %
Nationale-Nederlanden OFE
2.000.000
7,87%
2.000.000
7,87%
VALUE FIZ
1.500.000
5,90%
1.500.000
5,90%
Pozostali
4 319 951
16,99%
4 319 951
16,99%
* Cavatina Group S.A. bezpośrednio – 17.398.198 akcji – 68,43% kapitału i głosów.
** stan posiadania akcji przez M. Dziuda jako podmiotu dominującego nad Cavatina Sp. z o.o. i Cavatina Group S.A. prezentowany wraz ze stanem
posiadania akcji Spółki Cavatina Holding S.A. przez osoby objęte domniemaniem, o którym mowa w art. 87 ust. 4 pkt. 1) Ustawy o Ofercie.
POLITYKA DYWIDENDOWA
.Polityka dywidendy Emitenta zakłada, że Zarząd będzie rekomendował Walnemu Zgromadzeniu wypłatę dywidendy na
jedną akcję w wysokości ok. 20-50% zysku netto. Jednocześnie celem Spółki jest wypłacanie kwoty stanowiącej
atrakcyjny dla inwestorów poziom stopy dywidendy (ang. dividend yield). Wypłata dywidendy uzależniona będzie od
posiadania zdolności dywidendowej przez Emitenta (osiągnięcia odpowiedniej wysokości zysku do podziału w danym
roku obrotowym lub możliwości przeznaczenia kapitałów pochodzących z zysku z lat ubiegłych), sytuacji nansowej i
płynnościowej Grupy oraz potrzeb kapitałowych Grupy związanych w szczególności z realizowanymi inwestycjami.
Decyzja co do podziału zysku w danym roku obrotowym należy do Walnego Zgromadzenia. W dwóch ostatnich okresach
sprawozdawczych dywidenda nie była deklarowana ani wypłacana.
KONTROLA NAD SPÓŁKĄ
Jednostką dominującą najwyższego szczebla jest Cavatina Sp. z o.o. Jednostką bezpośrednio dominującą jest Cavatina
Group S.A. Jedynym akcjonariuszem Cavatina Group S.A. jest Cavatina Sp. z o.o. kontrolowana przez Michała Dziudę
pełniącego funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta, który pośrednio kontroluje Emitenta w ramach czego
pośrednio wywiera wpływ na uchwały podejmowane przez Walne Zgromadzenie. Pozostałe udziały w kapitale
zakładowym jednostki dominującej najwyższego szczebla znajdują się w posiadaniu członków rodziny Michała Dziudy.
Statut Emitenta nie zawiera szczególnych postanowień dotyczących nadużywania kontroli przez Akcjonariusza
Kontrolującego.
ŁĄCZNA LICZBA I WARTOŚĆ NOMINALNA AKCJI W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH I
NADZORUJĄCYCH
Imię i nazwisko
Pełniona funkcja
Łączna liczba akcji
Emitenta (w szt.)
Łączna wartość
nominalna (w zł)
*Łączna liczba
udziałów w
Cavatina
Sp. z o.o. (w szt.)
Łączna wartość
nominalna (w zł)
Rafał Malarz
Prezes Zarządu
124 490
1 618 370
-
-
Daniel Draga
Wiceprezes Zarządu
132 015
1 716 195
-
-
Szymon Będkowski
Wiceprezes Zarządu
-
-
-
-
Michał Dziuda**
Przewodniczący Rady
Nadzorczej
152 584
1 983 592
3 575 196
178 759 800
Filip Dziuda
Członek Rady
Nadzorczej
32 851
427 063
233 165
11 658 250
Paulina Kulejewska*
Członek Rady
Nadzorczej
-
-
77 722
3 886 100
Anna Duszańska*
Członek Rady
Nadzorczej
-
-
-
-
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 53
Imię i nazwisko
Pełniona funkcja
Łączna liczba akcji
Emitenta (w szt.)
Łączna wartość
nominalna (w zł)
*Łączna liczba
udziałów w
Cavatina
Sp. z o.o. (w szt.)
Łączna wartość
nominalna (w zł)
Agnieszka Netter
Członek Rady
Nadzorczej
-
-
-
-
Krzysztof Smołka
Członek Rady
Nadzorczej
20
260
-
-
Patrycja Lesiak –
Święcek
Członek Rady
Nadzorczej
-
-
-
-
*Na dzień zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania Pan Michał Dziuda, pełniący funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta wraz z osobami
działającymi w porozumieniu, poprzez kontrolowane przez siebie spółki Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A. tj. znaczącego akcjonariusza Emitenta
- posiada bezpośrednio i pośrednio łącznie 17 708 437 akcji Emitenta (w tym bezpośrednio: 152 584 akcji), stanowiących łącznie 69,65% akcji w kapitale
zakładowym Spółki, uprawniających do oddania 17 708 437 głosów na WZA Emitenta.
ORGANY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE
Zarząd CAVATINA HOLDING S.A.
W skład Zarządu Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania wchodzili:
Rafał Malarz – Prezes Zarządu
Daniel Draga – Wiceprezes Zarządu
Szymon Będkowski – Wiceprezes Zarządu
W okresie sprawozdawczym ani do dnia zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania nie nastąpiły zmiany w Zarządzie.
Rada Nadzorcza CAVATINA HOLDING S.A.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku w skład Rady Nadzorczej wchodziło pięciu członków:
Michał Dziuda - Przewodniczący Rady Nadzorczej
Filip Dziuda - Członek Rady Nadzorczej
Paulina Kulejewska - Członek Rady Nadzorczej
Anna Duszańska - Członek Rady Nadzorczej
Agnieszka Netter - Członek Rady Nadzorczej
W dniu 7 stycznia 2026 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie spółki Cavatina Holding S.A. odwołało dotychczasowy
skład Rady Nadzorczej i powołało na wspólną 5-letnią kadencję następujących członków Rady Nadzorczej Emitenta :
Michał Dziuda - Przewodniczący Rady Nadzorczej,
Filip Dziuda - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
Agnieszka Netter, - członek Rady Nadzorczej (niezależny),
Krzysztof Smołka - członek Rady Nadzorczej (niezależny),
Patrycja Lesiak – Święcek - członek Rady Nadzorczej.
Na dzień sporządzania niniejszego sprawozdania skład Rady Nadzorczej spółki Cavatina Holding S.A. nie uległ zmianie.
Wspólna kadencja Rady upływa w dniu 31 grudnia 2031 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 54
POLITYKA WYNAGRODZEŃ CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
Polityka wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej
Uchwałą nr 14 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 19 marca 2021 roku przyjęto politykę wynagrodzeń
członków Zarządu i członków Rady Nadzorczej Cavatina Holding S.A., zaś Rada Nadzorcza na podstawie upoważnienia
przewidzianego ww. uchwałą uszczegółowiła niektóre zasady wynagradzania członków Zarządu. Polityka Wynagrodzeń
określa elementy wynagradzania członków Zarządu i członków Rady Nadzorczej Emitenta wymagane przepisami Ustawy
o Ofercie Publicznej. Od roku 2022 Spółka corocznie publikuje sprawozdanie Rady Nadzorczej dotyczące wynagrodzeń
wypłaconych członkom Zarządu i członkom Rady Nadzorczej w danym roku obrotowym. Powyższe stanowi spełnienie
wymogów określonych przepisami art. 90c-90g Ustawy o Ofercie Publicznej. Wynagrodzenia członków zarządu i rady
nadzorczej
Zasady wynagradzania członków Zarządu
Wynagrodzenie członka Zarządu obejmuje część stałą, obejmującą miesięczne wynagrodzenie zasadnicze Wysokość
wynagrodzenia stałego jest określana indywidualnie dla członka Zarządu przez Radę Nadzorczą w Umowie z Członkiem
Zarządu lub w drodze odrębnej uchwały. Wynagrodzenie stałe przysługuje za okres pełnienia przez członka Zarządu
funkcji w Zarządzie. Członkowi Zarządu może ponadto przysługiwać wynagrodzenie zmienne, którego przyznanie i
wysokość nie jest gwarantowane. Przyznanie Wynagrodzenia Zmiennego jest uzależnione od realizacji kryteriów
nansowych lub nienansowych przez członka Zarządu. W roku 2025 z tytułu pełnienia funkcji w Zarządzie
przysługiwało wynagrodzenie w wysokości ustalonej uchwałą Rady Nadzorczej. Dodatkowo członkowie Zarządu
świadczą na rzecz spółek z Grupy określone usługi doradcze oraz usługi zarządcze.
Zasady wynagradzania członków Rady Nadzorczej
Wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej za pełnienie funkcji w Radzie Nadzorczej lub jej komitetach określane jest
przez Walne Zgromadzenie. W roku 2025 członkom Rady Nadzorczej wypłacane było miesięczne wynagrodzenie
ryczałtowe w kwocie określonej uchwałą Walnego Zgromadzenia. Dodatkowo członek Rady Nadzorczej Filip Dziuda
świadczył na podstawie umowy cywilnoprawnej zawartej z Cavatina GW sp. z o.o. usługi związane z komercjalizacją i
akwizycją nieruchomości.
Umowy i porozumienia z członkami Zarządu lub członkami Rady Nadzorczej określające świadczenia wypłacane w chwili
rozwiązania tych umów
Nie istnieją umowy i porozumienia z członkami Zarządu lub członków Rady Nadzorczej określające świadczenia wypła-
cane w chwili rozwiązania tych umów.
Dane dotyczące wysokości wynagrodzeń brutto członków Zarządu i Rady Nadzorczej Emitenta wypłaconego przez
Spółkę i Spółki Zależne zostały zamieszczone w nocie 34 Informacje o podmiotach powiązanych, w tym w szczególności
w nocie 34.7 Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej skonsolidowanego sprawozdania nansowego sporządzonego
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku.
XI. BIEGŁY REWIDENT
BDO spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k z siedzibą w Warszawie (ul. Postępu 12, 02-676 Warszawa, Polska)
wpisana na listę rm audytorskich prowadzoną przez Polską Agencję Nadzoru Audytowego pod numerem ewidencyjnym
3355 została wybrana w dniu 15 lipca 2025 roku przez Radę Nadzorczą Emitenta do przeprowadzenia badania
jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania nansowego Spółki za lata 2025-2026.
Cavatina Holding S.A. korzysta również z usługi atestacyjnej spółki BDO Sp. z o.o. sp.k. w zakresie oceny Sprawozdania o
Wynagrodzeniach Członków Zarządu i Rady Nadzorczej Cavatina Holding S.A. sporządzanego przez Radę Nadzorczą w
celu spełnienia wymogów wynikających z art. 90g ust. 1 ustawy o ofercie publicznej.
XII. CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻENIA
Poniżej przedstawiono najistotniejsze ryzyka zidentykowane przez Spółkę i Grupę na dzień zatwierdzenia niniejszego
Sprawozdania.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 55
Rozkład przepływów pieniężnych może istotnie różnić się pomiędzy poszczególnymi latami, w szczególności ze względu
na wysoką jednostkową wartość sprzedaży każdego z projektów komercyjnych, co może utrudnić inwestorom porów-
nywalność okresów sprawozdawczych pod kątem zdolności do spłaty zobowiązań.
Ze względu na długość okresów potrzebnych na przygotowanie, realizację, komercjalizację, a następnie znalezienie
nabywcy dla projektów komercyjnych, które są różne dla każdego z projektów i mogą dodatkowo zmieniać się w trakcie
realizacji projektu, Grupa nie ma możliwości precyzyjnego zaplanowania terminów, w których będzie następowała
sprzedaż tych projektów (przepływ pieniężny). Tym samym, pomimo podejmowania pewnych założeń odnośnie rozkładu
przepływów pieniężnych w czasie każdego z projektów, mogą następować w relatywnie krótkich okresach kumulacje
przepływów pieniężnych, których wartości nie będą powtarzalne w kolejnych latach. Analizując poszczególne lata
obrotowe Grupy, Inwestorzy powinni zatem wziąć pod uwagę, że osiągnięte w każdym z nich przepływy pieniężne mogą
nie zostać powtórzone w przyszłości i być istotnie różne od danych historycznych pomimo realizacji poszczególnych
projektów na etapie wykonawczym zgodnie z planem. Ze względu na: (i) jednoczesne prowadzenie przez Grupę kilku
projektów, z których każdy charakteryzuje się innymi parametrami oraz planowanym terminem zakończenia, (ii) zmienne,
opisane w czynniku ryzyka „Szacunki oczekiwanych stóp kapitalizacji i wpływów z najmu mogą okazać się nieprawidłowe,
co może wpłynąć negatywnie na wartość godziwą wybranych projektów, przychody i płynność Grupy”, (iii) czynniki
zewnętrzne, w szczególności kształtowanie się kursu EUR/PLN i wpływ umocnienia złotówki na wpływy ze sprzedaży
projektu komercyjnego oraz nieprzewidywalność kształtowania się popytu na projekty komercyjne, Grupa nie ma
możliwości realnego oszacowania ewentualnego negatywnego wpływu zdarzeń na swoje przepływy. W skrajnym
wariancie, pomimo realizacji prac wykonawczych i wynajmu poszczególnych projektów komercyjnych zgodnie z
przyjętymi harmonogramami, przepływy Grupy w danym okresie mogą wynosić zero lub być ujemne. Ryzyko braku
powtarzalności zrealizowało się w związku ze sprzedażą w 2020 r. czterech projektów komercyjnych, tj. Equal Business
Park A, B i C oraz Chmielna 89, oraz w związku ze sprzedażą w 2022 r. trzech projektów komercyjnych, tj. Tischnera
Ofce, Carbon Tower oraz Ocean Ofce Park A, przez co przepływy pieniężne w latach kolejnych mogą być na istotnie
niższym poziomie. Ponadto, należy zauważyć, że w roku 2024 i 2025 Grupa nie zrealizowała sprzedaży żadnego ze swoich
projektów komercyjnych i nie może wykluczyć, że w razie utrzymującej się bardzo ograniczonej aktywności na rynku
inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych, taka sytuacja powtórzy się w przyszłości.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na przewidywalność przepływów pieniężnych Grupy w poszczególnych
latach w przyszłości, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego
wywiązywania się ze zobowiązań.
Spółka ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.
Realizowane przez Grupę projekty mieszkaniowe mogą nie znaleźć nabywców wskutek wystąpienia czynników
powodujących osłabienie popytu na mieszkania.
Grupa, obok posiadanych projektów komercyjnych, realizuje i planuje realizację kolejnych projektów mieszkaniowych z
przeznaczeniem na sprzedaż do bezpośredniego odbiorcy. Rozszerzenie historycznie prowadzonej działalności powinno
pozytywnie wpłynąć na sytuację nansową i operacyjną Grupy, jednak wiąże się to również z dodatkowym specycznym
ryzykiem związanym z tego typu działalnością, takim jak ryzyko spadku popytu na mieszkania.
Zmiany w polityce monetarnej skutkujące podwyżkami stóp procentowych, mogą mieć wpływ na wysokie koszty
kredytów pozyskiwanych przez potencjalnych nabywców mieszkań oraz ich dostępność, a w konsekwencji spowolnienie
tempa sprzedaży lokali przez Grupę. Biorąc pod uwagę decyzje Rady Polityki Pieniężnej podjęte w latach 2023 - 2025,
Emitent identykuje możliwość spadku poziomu stóp procentowych w kolejnych miesiącach lub utrzymanie ich na
niezmienionym poziomie, co przełoży się na niższe oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie oprocentowania niż w
ostatnim czasie, nadal jednak stopy procentowe są dalekie od poziomów, które nie miałyby istotnego wpływu na
podejmowanie przez potencjalnych nabywców decyzji, co do zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Biorąc po uwagę podwyższone koszty pozyskania kredytu hipotecznego, zgodnie z danymi Eurostat od 2010 r. wzrasta
popyt na wynajem mieszkań w Unii Europejskiej. Sytuacja na rynku nieruchomości dotyka najmocniej młode osoby,
dopiero co wkraczające na rynek pracy, które zostają zmuszone do rezygnacji z zakupu własnego mieszkania. Trend
posiadania nieruchomości na własność, który jest wyraźny w Polsce, w Unii Europejskiej słabnie i coraz wyraźniej widać
większą otwartość na wynajem mieszkań w miejsce ich zakupu. Nasilenie się tego typu tendencji w Polsce może
spowodować spadek wolumenu sprzedawanych mieszkań.
Według danych transakcyjnych NBP liczba mieszkań sprzedanych na analizowanych rynkach wtórnych w ujęciu rocznym
wzrosła łącznie o 11% w 2024 r. wobec 4% w 2023 r. przy istotnie większej zmienności popytu na rynku pierwotnym
(spadek o 16% w 2024 r. wobec wzrostu o 41% w 2023 r.). Częściowo, potwierdza to przesunięcie popytu z rynku
pierwotnego na rynek wtórny w efekcie poszukiwania tańszych mieszkań, niż na rynku pierwotnym i będących bardziej
dostosowanych do zdolności kredytowych oraz możliwości nansowych gospodarstw domowych. W 2024 r. biorąc pod
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 56
uwagę łączną, szacunkową liczbę transakcji sprzedaży mieszkań zarejestrowaną przez NBP na obu rynkach, znacznie
więcej transakcji zaobserwowano na rynku wtórnym (57%), niż na rynku pierwotnym (43%) wobec odpowiednio 51% i
49% w 2023 r. Według szacunków NBP, w 2024 r. większość mieszkań nabywano na potrzeby własne (59% transakcji), w
tym głównie na pierwsze mieszkanie swoje lub członka rodziny (30% transakcji). W ocenie respondentów badania NBP
41% nabywców zakupiło lokal na inny cel niż własne potrzeby mieszkaniowe (wzrost o 1 pp.), w tym 14% na wynajem
(spadek o 1 pp.), 11% zarówno na wynajem, jak i na potrzeby mieszkaniowe (wzrost o 3 pp.), 8% w celu odsprzedaży z
zyskiem w korzystnym okresie (spadek o 1 pp.) i 8% zarówno na wynajem, jak i na odsprzedaż w korzystnym okresie (bez
zmian r/r). W konsekwencji przychody Grupy pochodzące z realizacji projektów mieszkaniowych będą częściowo
uzależnione od dostępności kredytów hipotecznych, zdolności do ich obsługi przez nabywców oraz ewentualnych
programów pomocowych. Dostępność kredytów hipotecznych może podlegać ograniczeniom lub nie być wystarczająca,
także mimo obniżania kryteriów wyliczania zdolności kredytowej oraz wprowadzenia instrumentów wspierających
politykę mieszkaniową. Wynika to również z okoliczności dotykających działalność instytucji nansowych, które mierzą
się z rozstrzygnięciami dotyczącymi kredytów frankowych, próbami podważania wskaźników referencyjnych WIBOR,
które są podstawą do ustalania cen kredytów złotowych czy też inicjatywami, takimi jak wakacje kredytowe, których
koszty obciążają banki. Jednocześnie istnieje niepewność co do dostępności pomocowych programów mieszkaniowych i
ich rodzajów w przyszłości co również może przełożyć się na popyt na mieszkania nabywane na cele własne.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów, wyników nansowych, rentowność, sytuację
nansową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do
terminowego wywiązywania się ze zobowiązań.
W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Emitent ocenia istotność ryzyka jako wysoką
a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
Część środków niezbędnych dla realizacji projektów stanowią środki pozyskane od podmiotów zewnętrznych (nan-
sowanie dłużne), których dostępność może być okresowo utrudniona lub ograniczona. Istotne lub długotrwałe ograni-
czenie lub brak dostępności tych środków może niekorzystnie wpłynąć na realizację harmonogramów lub rentowność
projektów a także na zdolność do spłaty zobowiązań.
Każdy z projektów realizowanych przez Grupę wymaga zaangażowania istotnych nakładów nansowych. Dla jego snan-
sowania Grupa indywidualnie planuje i dostosowuje źródła nansowania, obejmujące środki własne oraz nansowanie
zewnętrzne (dłużne) w formie pożyczek lub kredytów i obligacji, a w przypadku projektów mieszkaniowych, również
wpływy z przedsprzedaży. Możliwość korzystania z zewnętrznych źródeł nansowania uzależniona jest nie tylko od
sytuacji nansowej Grupy oraz poszczególnych spółek z Grupy (dłużników), ale również od ogólnej koniunktury
gospodarczej, skłonności banków do nansowania projektów deweloperskich, koniunktury na rynku kapitałowym i
zaufania inwestorów, popytu i cen na rynku mieszkaniowym oraz szeregu innych czynników zewnętrznych. Brak
dostępności nansowania zewnętrznego w oczekiwanym czasie, kwotach i przy określonych cenach, może wpłynąć na
opóźnienia realizacji inwestycji, a w skrajnych przypadkach je uniemożliwić.
W warunkach podwyższonego poziomu awersji do ryzyka oraz braku pewności odnośnie do kształtowania się popytu na
projekty realizowane przez Grupę, w szczególności projekty komercyjne, nie można wykluczyć okresowego dodatkowego
utrudnienia lub ograniczenia dostępu do środków pochodzących z kredytów, pożyczek lub obligacji, m.in. poprzez wzrost
oczekiwań odnośnie do udziału własnego w projekcie czy też, w przypadku projektów komercyjnych, poziomu tzw.
przednajmu (ang. pre-lease), wymaganego do uruchomienia nansowania (dot. w szczególności kredytów bankowych) lub
ceny nansowania (dot. wszystkich form nansowania).
Ponadto, na podstawie umów kredytowych i pożyczek, zostały ustanowione na rzecz podmiotów udzielających
nansowania zabezpieczenia spłaty, m.in. w postaci hipotek na nieruchomościach, na których prowadzone są lub będą
projekty, będących własnością bądź w użytkowaniu wieczystym Grupy. Nie można wykluczyć, że w przyszłości
poszczególne umowy mogą być rozwiązane przez banki albo pożyczkodawców z powodu braku terminowych spłat lub
naruszenia kowenantów zawartych w tych umowach. W konsekwencji banki byłyby uprawnione do zaspokojenia swoich
wierzytelności przez wykonanie uprawnień związanych z ustanowionymi zabezpieczeniami.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub
płynność Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego
wywiązywania się ze zobowiązań. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się istotnie, tj. Grupa
zaobserwowała jedynie wzrost oczekiwań banków odnośnie do wysokości wkładu własnego w poszczególne projekty
oraz poziomu przednajmu wymaganego do uruchomienia nansowania, który utrzymuje się do dziś, co jednak nie
wpłynęło w istotnym stopniu negatywnie na działalność Grupy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 57
Emitent ocenia istotność ryzyka jako wysoką, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
Wzrost cen lub ograniczenie dostępności kluczowych materiałów i usług budowlanych, w tym w związku
z okolicznościami nieprzewidzianymi, mogą wpłynąć na wzrost kosztów realizacji projektu.
Od wielu podmiotów działających jako deweloperzy projektów komercyjnych czy mieszkaniowych, które kontraktują
generalne wykonawstwo u podmiotów trzecich (zewnętrznych) odróżnia Grupę fakt, że pełniąc wewnętrznie rolę
generalnego wykonawcy, nie może przenosić na podmioty trzecie ryzyk związanych ze wzrostem jakichkolwiek kosztów
inwestycji.
Jednym z kluczowych czynników determinujących wysokość nakładów ponoszonych na realizację projektu są: (i) ceny
materiałów budowlanych, w znacznej mierze determinowane istniejącą podażą, cenami transportu oraz energii
elektrycznej, stanowiącej istotną część kosztów produkcji m.in. stali, cementu i szkła, oraz (ii) ceny usług budowlanych,
determinowane m.in. kosztami pracy, stanowiącymi pochodną dostępności wykwalikowanych pracowników. Wzrost
kosztów pracy lub cen materiałów budowlanych może zatem wpłynąć negatywnie, zarówno na faktyczne wykonanie
budżetów projektów aktualnie realizowanych, jak i na wartości kosztorysowe projektów znajdujących się w fazie
projektowania. Koszty realizacji projektu wyższe od oczekiwanych mogą negatywnie wpłynąć na możliwość realizacji
projektu z zachowaniem rentowności oczekiwanej przez Grupę, a zatem na wyniki osiągane na sprzedaży obiektu.
Niekorzystnie na przebieg realizacji projektów mogą wpłynąć również okresowe ograniczenia dostępności kluczowych
materiałów lub usług budowlanych na skutek utrzymującego się wysokiego popytu na rynku mieszkaniowym, który może
spowodować wzrost cen usług lub dostępności podwykonawców realizujących projekty mieszkaniowe.
Pandemia COVID-19 była historycznie jedną z przyczyn wzrostów cen większości materiałów budowlanych
i wykończeniowych oraz komponentów niezbędnych dla budowy instalacji, które wynikały m.in. z ograniczeń
surowcowych, zakłóceń łańcuchów dostaw oraz zwiększania stanu zapasów przez wiele przedsiębiorstw do poziomów
istotnie wyższych niż wcześniejsze. Grupa odnotowała w tym okresie wzrosty cen wybranych grup materiałów
budowlanych i wykończeniowych oraz komponentów.
Należy także mieć na uwadze, że dokonana w dniu 24 lutego 2022 r. inwazja Rosji na Ukrainę wpłynęła na otoczenie
gospodarcze w całym regionie. Kontynuacja wojny może spowodować kolejne rozszerzenia pakietów dotychczas
nałożonych sankcji gospodarczych, dalsze zaburzenia w łańcuchach dostaw, ograniczenie dostępności podwykonawców
oraz ogólny wzrost cen materiałów wynikający m. in. z rosnących cen energii, co z kolei może przełożyć się w sposób
istotny na koszty realizacji inwestycji prowadzonych przez Grupę. Część z tych czynników została już w pewnym zakresie
odnotowana przez Grupę, jednak do tej pory nie miały one istotnego wpływu na codzienną działalność operacyjną,
podejmowane decyzje inwestycyjne czy też harmonogram kluczowych projektów. Skutki zbliżone do tych, jakie wywołała
wojna w Ukrainie, może mieć również trwający na Datę Prospektu konikt zbrojny na Bliskim Wschodzie. Na dzień
sporządzenia sprawozdania Grupa nie identykuje konkretnych konsekwencji w zakresie cen oraz dostępności nośników
energii, jednak nie może wykluczyć ich wystąpienia w przyszłości. Należy jednocześnie podkreślić, że Grupa nie prowadzi
działalności operacyjnej na terenach Ukrainy, Rosji i Białorusi ani na Bliskim Wschodzie, nie jest też w jakikolwiek sposób
powiązana z podmiotami z tych regionów.
Realizacja ryzyka wzrostu cen lub ograniczenie dostępności kluczowych materiałów i usług budowlanych może mieć
negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub przepływy Grupy, co może
wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywiązywania się ze zobowiązań.
W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to zrealizowało się w latach 2020-2023 kiedy zarówno na skutek stale
podnoszonej jakości realizowanych obiektów oraz kolejno pandemii COVID-19, inwazji Rosji na Ukrainę oraz szeroko
pojętej presji inacyjnej, rosły wydatki na materiały i usługi budowlane. Pomimo tego Grupa utrzymuje marże na
realizowanych projektach na zadowalającym poziomie. Jednocześnie, w ocenie Spółki nie jest możliwe precyzyjne
oszacowanie skali przyszłego wpływu wojny w Ukrainie na działalność Grupy, a w związku z dużą zmiennością, Zarząd
Spółki na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych
projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń. Potencjalny dalszy negatywny wpływ na działalność Grupy
wynikający z rosnących kosztów realizacji inwestycji i ograniczonej dostępności podwykonawców, będzie przynajmniej
częściowo mitygowany przez skupione wewnątrz Grupy kompetencje w zakresie generalnego wykonawstwa,
bezpośrednie relacje z podwykonawcami oraz efekt skali umożliwiający optymalizację wykorzystania zasobów.
Emitent ocenia istotność ryzyka jako średnią, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.
W najbliższych okresach sprawozdawczych należy oczekiwać wzrostu udziału nansowania dłużnego, którego wartość
znacząco przewyższy wartość kapitału własnego.
W najbliższych okresach sprawozdawczych, biorąc pod uwagę harmonogramy realizacji poszczególnych projektów oraz
oczekiwane wartości skonsolidowanego wyniku nansowego, przy założeniu braku kolejnych emisji akcji, udział kapitału
własnego w sumie bilansowej będzie najprawdopodobniej obniżał się. Wpływ na to będą miały: (i) wzrost zadłużenia z
tytułu kredytów bankowych oraz (ii) planowane emisje obligacji, w tym Obligacji. Emitent zakłada, że po kilku okresach
sprawozdawczych powinno nastąpić stopniowe zmniejszanie stopnia udziału nansowania dłużnego z uwagi na realizację
projektów mieszkaniowych, które charakteryzują się znacznie krótszym cyklem inwestycyjnym i są sprzedawane w toku
zwykłej działalności operacyjnej.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 58
Wzrost zadłużenia może mieć negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub
płynność Grupy, a tym samym przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego
wywiązywania się ze zobowiązań, w tym wynikających z Obligacji. Rosnący udział kapitału obcego w strukturze
nansowania generuje wzrost ryzyka obniżenia zdolności do obsługi zobowiązań, w tym płatności wynikających z
Obligacji.
W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Emitent ocenia istotność ryzyka jako średnią,
a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.
Szacunki oczekiwanych stóp kapitalizacji i wpływów z najmu oraz poziomu kursu walutowego mogą okazać się niepra-
widłowe, co może wpłynąć negatywnie na wartość godziwą wybranych projektów komercyjnych, przychody i płynność
Spółki i Grupy.
Model działalności Grupy przewiduje generowanie przychodów z najmu oraz rozpoznawanie wyniku z wyceny
i sprzedaży ukończonych i skomercjalizowanych projektów komercyjnych, będących aktywami o niskim poziomie
płynności, których sprzedaż stanowi długotrwały i złożony proces. Pomiędzy rozpoczęciem inwestycji a terminami
komercjalizacji, wyceny, sprzedaży i wpływu środków stanowiących zapłatę ceny, pomimo ich zgodności z przyjętym
harmonogramem, mogą ulec pogorszeniu warunki rynkowe, w szczególności mogą wystąpić: (i) wzrost podaży
konkurencyjnych powierzchni biurowych do wynajmu, (ii) spadek popytu na najem powierzchni biurowych, (iii) osłabienie
zainteresowania ze strony inwestorów nabywających nieruchomości, (iv) zmiany wysokości czynszów, (v) zmiany
oczekiwanych stóp kapitalizacji (m. in. na skutek wzrostu stopy wolnej od ryzyka lub premii za ryzyko), (vi) umocnienie się
złotego względem euro, przekładające się - każde z osobna lub w różnych kombinacjach - na zmianę wartości godziwej
projektu lub wartości wpływów środków z wynajmu lub sprzedaży. Założenia dotyczące wartości ww. zmiennych
przyjmowane przed rozpoczęciem projektu komercyjnego oraz modykowane w jego trakcie, stanowiące podstawę
dokonywanych wycen, mogą zatem okazać się nieprawidłowe, co może wpłynąć na różnicę pomiędzy wartościami
planowanych i faktycznych wpływów środków ze sprzedaży. Wartości ww. zmiennych Grupa przyjmuje opierając się m.in.
na danych zawartych w wycenach realizowanych inwestycji, sporządzanych przez podmioty zewnętrzne, dostępnych
opracowaniach branżowych oraz doświadczeniach swoich menedżerów. Co więcej, nawet poprawnie ustalona wartość
godziwa zgodna z aktualnymi warunkami rynkowymi nie gwarantuje, że nalna cena sprzedaży projektu komercyjnego
nie będzie od niej odbiegała, np. na skutek pogorszenia się warunków rynkowych w przyszłości.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów oraz przepływów pieniężnych Spółki i Grupy, co
może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywiązywania się ze
zobowiązań. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to zrealizowało się w stopniu nieistotnym w wyniku zbycia
projektów Diamentum Ofce, Equal Business Park A, B i C oraz Carbon Tower po cenach transakcyjnych niższych niż
wartości bilansowe poszczególnych nieruchomości na dzień sprzedaży. We wszystkich tych transakcjach Grupa osiągnęła
satysfakcjonującą rentowność, a zatem i przepływy pieniężne, w całym cyklu życia projektów.
Emitent ocenia istotność ryzyka jako średnią, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.
Możliwość pracy w trybie zdalnym i hybrydowym niesie ryzyko zahamowania tempa wzrostu lub obniżenia popytu na
powierzchnie biurowe w Polsce oraz ograniczenia popytu na powierzchnie usługowe zlokalizowane w obiektach
biurowych.
Pandemia COVID-19 wymusiła na podmiotach gospodarczych znaczne reorganizacje sposobu wykonywania pracy
podczas jej trwania. W przypadku podmiotów, których personel wykonuje przede wszystkim pracę biurową, głównym
przejawem zmian stała się możliwość wykonywania pracy w trybie zdalnym (ang. Work From Home, WFH), tj. bez zycznej
obecności pracownika w biurze jako miejscu pracy. Ze względu na pewne korzyści wynikające ze świadczenia pracy w
trybie zdalnym, m.in. wyższą elastyczność czasu pracy i brak konieczności poświęcania czasu na dojazd do miejsca pracy,
istnieje prawdopodobieństwo, że część pracowników będzie oczekiwała przynajmniej częściowego utrzymania zdalnego
trybu świadczenia pracy. Aktualnie coraz powszechniejszym rozwiązaniem stała się też praca hybrydowa (częściowo z
biura, a częściowo z domu). Pewne korzyści wynikające ze świadczenia pracy w trybie zdalnym osiągają również
pracodawcy, a należą do nich m.in. niższe koszty działalności ze względu na możliwe renegocjacje kwot czynszów oraz
obniżenie opłat za media, opłat eksploatacyjnych, kosztów sprzętu biurowego. Nie można zatem wykluczyć, że również
pracodawcy będą dążyli do przynajmniej częściowego utrzymania zdalnego trybu świadczenia pracy. Na korzyść takich
rozwiązań przemawiają również zmiany w przepisach prawa pracy, gdzie taki model pracy został uregulowany.
Jednocześnie ze względu na wady wiążące się z trybem zdalnym, m.in. ograniczone interakcje między pracownikami,
mogące przełożyć się negatywnie na przepływ wiedzy oraz innowacyjność, produktywność, szkolenie nowych
pracowników i kulturę korporacyjną, akceptowalny wymiar pracy zdalnej będzie przez każdego pracodawcę ustalany
indywidualnie. Mając na uwadze powyższe, jak również inne zmiany zachodzące na rynku pracy, np. stopniowe
odwracanie trendu zagęszczania stanowisk pracy oraz rotacyjnego wykorzystywania stanowisk (tzw. hot-desk), ocena
wpływu tych rozwiązań na przyszły popyt na powierzchnie biurowe nie jest jednoznaczna.
Emitent nie może zatem wykluczyć, że w kolejnych latach wystąpi spadek popytu na powierzchnie biurowe (zwłaszcza w
okresie, w którym dojdzie do zakończenia umów najmu zawieranych w okresie przedpandemicznym), część
wynajmowanej obecnie powierzchni biurowej zostanie wystawiona do podnajmu lub nastąpi rozwiązanie części umów
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 59
najmu z właścicielami obiektów, co przełoży się na zwiększenie podaży powierzchni biurowej ogółem. To z kolei może
wpłynąć na trudności lub brak możliwości komercjalizacji posiadanej przez Grupę powierzchni biurowej lub na obniżenie
wysokości możliwych do uzyskania czynszów, a w konsekwencji na przesunięcie w czasie zawarcia umów sprzedaży
poszczególnych nieruchomości lub obniżenie ceny transakcyjnej w stosunku do wartości bilansowej.
W latach 2021-2023 nie miały miejsca sytuacje, w których dla pozyskania najemcy powierzchni biurowych konieczna
byłaby istotna obniżka czynszu efektywnego poniżej wartości założonej w planach projektu, choć – na skutek pandemii
COVID-19 - zainteresowanie najmem obniżyło się. Poprzez obniżenie zainteresowania najmem należy rozumieć
obniżenie liczby nowych podmiotów prowadzących z Grupą rozmowy w sprawie najmu względem liczby jakiej można by
oczekiwać gdyby pandemia nie miała miejsca, co jednak nie przełożyło się istotnie na odstępstwa od założeń w zakresie
liczby, średniej wartości czynszu efektywnego i terminów podpisywanych umów najmu, które w przypadku każdego z
projektów charakteryzują się indywidualnym rozkładem.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów, a w konsekwencji przepływów pieniężnych
Spółki i Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego
wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z Obligacji. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało
się w sposób istotny.
Emitent ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
Liczący kilka lat planowany okres realizacji każdego z projektów oraz możliwość jego wydłużenia z racji wystąpienia
okoliczności nieznanych podczas planowania harmonogramu projektu powodują samoistnie wzrost ryzyka zwrotu zain-
westowanych środków.
Zgodnie z przyjętym modelem biznesowym Grupa prowadzi równolegle działalności: (i) deweloperską, obejmującą
również pełnienie funkcji generalnego wykonawcy, oraz (ii) inwestycyjną, z których każda charakteryzuje się
koniecznością angażowania znacznych środków oraz długim okresem zwrotu z inwestycji, w szczególności w odniesieniu
do projektów komercyjnych. Model działalności przyjęty przez Grupę odróżnia ją od większości podmiotów działających
na rynku komercyjnych powierzchni biurowych, które: (i) albo prowadzą działalność deweloperską, nie odpowiadając lub
odpowiadając w znacznie mniejszym stopniu niż Grupa za generalne wykonawstwo, (ii) albo pełnią w projektach funkcję
inwestora. Podobny model działania Grupa zamierza stosować realizując projekty mieszkaniowe.
Ze względu na opisaną specykę Grupy, w Grupie następuje kumulacja ryzyk operacyjnych, takich jak na przykład ryzyko
wzrostu ceny materiałów i usług budowlanych i wykończeniowych w relatywnie długim okresie realizacji projektu. Istotna
część realizowanych przez Grupę projektów znajduje się w różnych fazach realizacji lub w przygotowaniu. Wydłużenie
okresu realizacji projektu poza ramy określone pierwotnym harmonogramem powoduje wzrost ryzyka błędów w
odniesieniu do szacunków kosztów oraz przyszłych przychodów z projektu. Koszty projektu mogą ulegać zmianie
wskutek wielu czynników, do których należą w szczególności: wzrost cen materiałów budowlanych i wykończeniowych,
brak dostępności podwykonawców, wzrost oczekiwań cenowych za usługi ze strony podwykonawców, niewykonanie prac
przez podwykonawców w uzgodnionych terminach i w uzgodnionej jakości.
Ponadto, w odniesieniu do projektów komercyjnych, okres ich realizacji, od podjęcia pierwszych zobowiązań nansowych
do uzyskania wpływów z najmu i ze sprzedaży, wynosi kilka lat, a w jego trakcie nie są generowane istotne wpływy, co
naturalnie przekłada się na wzrost ryzyka w stosunku do projektów i przedsięwzięć krótkoterminowych.
Opóźnienie komercjalizacji lub sprzedaży projektu, zarówno komercyjnego jak i mieszkaniowego, wobec pierwotnie
przyjętego harmonogramu, a tym samym wydłużenie okresu jego realizacji, mogą dodatkowo wpłynąć na odsunięcie w
czasie zwrotu środków z inwestycji, a w skrajnych przypadkach spowodować utratę części lub całości zainwestowanych
środków.
Każdy z wymienionych czynników, jak również zmiany w otoczeniu, w szczególności spadek popytu lub wzrost podaży dla
powierzchni biurowych oraz projektów mieszkaniowych, mogą przełożyć się na wzrost kosztów lub ograniczenie
przychodów, a w konsekwencji na ograniczenie odzyskiwalności środków zainwestowanych w projekt i wynikające stąd
pogorszenie płynności.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów, a w konsekwencji przepływów pieniężnych
Spółki i Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego
wywiązywania się ze zobowiązań. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to zrealizowało się głównie w latach 2021-
2022, w których Grupa odnotowała wzrosty cen wybranych grup materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz
komponentów niezbędnych dla budowy instalacji w nowych obiektach w sposób istotny. Ryzyko zrealizowało się również
co do zmian pierwotnie przyjętych okresów realizacji projektów komercyjnych, co wpłynęło bezpośrednio na daty ich
zakończenia. Grupa dostosowała również plany inwestycyjne do otoczenia rynkowego, co miało wpływ na zmianę lub
wydłużenie harmonogramów niektórych z obecnie realizowanych lub planowanych projektów.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 60
Emitent ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
Spółki z Grupy mogą wejść w posiadanie lub posiadać grunty obarczone ryzykiem operacyjnym lub wadami prawnymi, co
może wpłynąć negatywnie na możliwość rozpoczęcia lub ukończenia projektu i jego sprzedaży.
Nabywając grunt na potrzeby realizacji projektu, Grupa dokonuje m.in. jego analizy technicznej. Nie można jednak
wykluczyć sytuacji, że w trakcie realizacji inwestycji ujawnią się nieprzewidziane czynniki, takie jak wody gruntowe,
niestabilność dolnych warstw gruntu, znaleziska archeologiczne lub inne obiekty, w tym nieujawnione elementy
infrastruktury podziemnej oraz brak dostatecznej ilości miejsca na zaplecze budowy, które mogą spowodować opóźnienie
lub zwiększenie kosztów przygotowania gruntu pod budowę, a nawet - w skrajnym przypadku - uniemożliwić realizację
projektu w planowanym kształcie.
Nieruchomość nabyta przez spółkę z Grupy może być obciążona wadami prawnymi. Wady prawne mogą dotyczyć m.in.
wątpliwości w zakresie ustalenia właściciela nieruchomości, ujawnienia się właściciela nieruchomości bądź istniejących
obciążeń prawami osób trzecich. Nieruchomości mogą zostać również objęte roszczeniami reprywatyzacyjnymi. W
niektórych przypadkach, ze względu na skomplikowanie prawa dotyczącego nieruchomości i niedoskonałości dotyczące
rejestrów, w tym ksiąg wieczystych, może okazać się trudne lub wręcz niemożliwe ustalenie z całkowitą pewnością, że
własność danej nieruchomości prawidłowo przeszła na spółkę z Grupy. Transakcje takie mogą być zakwestionowane w
oparciu o różne podstawy, np. może okazać się, że sprzedający nie miał prawa do przeniesienia własności nieruchomości,
nie zostały spełnione wymogi dotyczące uzyskania koniecznych zgód korporacyjnych lub nie zarejestrowano przejścia
tytułu własności w rejestrze. Istnieje również ryzyko, że w związku ze skomplikowaniem prawa dotyczącego
nieruchomości sytuacja prawna danej nieruchomości przed transakcją nie jest całkowicie jasna, co może wiązać się z
wydłużeniem lub opóźnieniem procesu zakupu nieruchomości i koniecznością spełnienia dodatkowych warunków przed
rozpoczęciem realizacji projektu.
W ocenie Emitenta, ryzyko w przypadku Grupy jest wyższe w przypadku realizacji projektów komercyjnych, które z
założenia koncentrują się na projektach biurowców klasy A zlokalizowanych w silnie zurbanizowanych centrach miast.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na perspektywy wzrostu wyników nansowych, rentowność, sytuację
nansową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do
terminowego wywiązywania się ze zobowiązań. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się w sposób
istotny.
Emitent ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
Realizacja projektów może powodować protesty lub sprzeciwy społeczne.
Większość projektów Grupy jest realizowana na gruntach zlokalizowanych w dobrze usytuowanych punktach aglomeracji
miejskich, nierzadko blisko terenów przeznaczonych i wykorzystywanych pod funkcje mieszkaniowe lub rekreacyjne
(parki, skwery).
Ze względu na położenie i wielkość niektórych projektów (powierzchnia, wysokość, kubatura), a zatem potencjalne
oddziaływanie na środowisko, ich realizacja może rodzić protesty lub sprzeciwy ze strony lokalnych społeczności, mogące
wpływać negatywnie na osiąganie założonych harmonogramami terminów uzyskania decyzji w postępowaniach
administracyjnych dotyczących poszczególnych projektów. Nie można również wykluczyć, że przeciwko Grupie będą
wysuwane roszczenia, oczekiwania lub żądania wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, głównie
budowlanego, o gospodarowaniu nieruchomościami lub tzw. prawa sąsiedzkiego. W uzasadnionych przypadkach Grupa
może być zmuszona do ich zaspokojenia, w każdym zaś z przypadków sytuacje takie mogą powodować opóźnienia lub
utrudnienia w realizacji projektów.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na perspektywy wzrostu wyników nansowych, rentowność, sytuację
nansową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do
terminowego wywiązywania się ze zobowiązań.
W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się w sposób istotny. Emitent ocenia istotność ryzyka oraz
prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
Projekty zrealizowane przez Grupę mogą nie w pełni odpowiadać oczekiwaniom potencjalnych najemców lub nabywców
mieszkań, co może negatywnie wpłynąć na ceny najmu oraz ceny sprzedaży.
Działalność Grupy koncentruje się na projektowaniu, budowie, komercjalizacji oraz zarządzaniu, a następnie - gdy
otrzymana oferta spełnia oczekiwania Grupy - sprzedaży nowoczesnych obiektów biurowych. Grupa realizuje również
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 61
projekty mieszkaniowe. W związku z rozwojem technologii oraz ewoluującymi oczekiwaniami potencjalnych
użytkowników obiektów, Grupa identykuje ryzyko związane z niedostosowaniem oferty w zrealizowanych projektach
do oczekiwań najemców lub nabywców mieszkań. Ryzyko ma szczególne znaczenie dla działalności Grupy w odniesieniu
do projektów komercyjnych, bowiem w przypadku stwierdzenia braku dopasowania oferty najmu (przez co należy
rozumieć m.in. wielkość, standard techniczny lub technologiczny i estetykę oferowanych powierzchni biurowych oraz
obiektów, w których się znajdują), po oddaniu obiektów do użytku nie ma możliwości, bez ponoszenia znaczących
nakładów, dokonać ponownego dopasowania oferty do oczekiwań potencjalnych najemców.
Niezależnym czynnikiem, mającym wpływ na atrakcyjność projektu i zainteresowanie odbiorców, jest lokalizacja projektu
i jego skomunikowanie, których błędna ocena lub zmiany zmaterializowane w trakcie trwania inwestycji mogą utrudnić
lub uniemożliwić wynajem lub sprzedaż po cenach przyjętych w założeniach projektu, niezależnie od nakładów
poniesionych na ewentualne uatrakcyjnienie oferty w innych aspektach. Popełnienie błędu choćby w jednym z ww.
obszarów może wpłynąć negatywnie na poziom sprzedaży projektów mieszkaniowych albo komercjalizacji ukończonych
projektów komercyjnych przy założonych cenach i - w konsekwencji - na możliwość ich sprzedaży docelowym nabywcom.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów, wyników nansowych, rentowność, sytuację
nansową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do
terminowego wywiązywania się ze zobowiązań.
W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się w sposób istotny. Emitent ocenia istotność ryzyka jako
średnią, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako niskie.
Dla rozpoczęcia realizacji projektu niezbędne jest zapewnienie odpowiedniej infrastruktury technicznej, w tym dostępu
do mediów i drogi publicznej, których brak może opóźnić lub uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji.
Warunkiem realizacji każdego projektu jest zapewnienie infrastruktury technicznej wymaganej prawem oraz
oczekiwaniami przyszłych najemców i inwestorów. Należą do niej w szczególności dostęp do mediów (m.in. sieci
wodociągowej, kanalizacyjnej bytowej i burzowej, energetycznej lub ciepłowniczej) oraz drogi publicznej. Istotne jest
również zapewnienie szerokopasmowego Internetu, dostępu do komunikacji miejskiej oraz wyposażenie w drogi
wewnętrzne. Pomimo pozytywnych wyników analiz prawnych i technicznych przeprowadzonych przed nabyciem
nieruchomości, nie można wykluczyć braku możliwości stworzenia infrastruktury niezbędnej dla realizacji projektu lub
wzrostu kosztów jej stworzenia lub opóźnień w jej tworzeniu, co może powodować wzrost kosztów realizacji projektu lub
jego przesunięcie w czasie, a w skrajnym przypadku - brak możliwości jego ukończenia. Na wzrost kosztów realizacji
projektu mogą również wpłynąć oczekiwania lokalnych władz w zakresie wykonania odpowiedniej infrastruktury w
ramach prac związanych z projektem budowlanym lub wykonania - na koszt Grupy - infrastruktury, która nie jest
niezbędna z punktu widzenia projektu budowlanego, ale jej wykonanie może być oczekiwane jako wkład Grupy w
poprawę warunków funkcjonowania społeczności lokalnej.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub
płynność Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego
wywiązywania się ze zobowiązań.
W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Emitent ocenia istotność ryzyka jako średnią,
a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako niskie.
Równoległa realizacja wielu projektów generuje wzrost ryzyk operacyjnych Grupy.
Działalność Grupy koncentruje się na projektowaniu, budowie, komercjalizacji oraz zarządzaniu, a następnie - gdy
otrzymana oferta spełnia oczekiwania Grupy - sprzedaży nowoczesnych obiektów biurowych oraz na kompleksowej
realizacji projektów mieszkaniowych przeznaczonych do sprzedaży docelowemu odbiorcy. Równoległa realizacja wielu
projektów o różnej charakterystyce, w różnych lokalizacjach, może wymagać zarządzania priorytetami, co wiąże się z
podwyższonym ryzykiem popełnienia błędów o charakterze biznesowym lub organizacyjnym, takich jak na przykład
niewłaściwa alokacja zasobów ludzkich do projektów, niewłaściwa alokacja podwykonawców, brak koordynacji
współpracy z dostawcami materiałów i usług ze względu na ograniczenia zasobów ludzkich, brak dostatecznego
rozpoznania uwarunkowań lokalnych w nowych lokalizacjach. Możliwe jest zatem, iż z powodu błędów popełnionych
przez Grupę lub z powodu wystąpienia nieoczekiwanych trudności, realizacja kolejnych projektów nie będzie przebiegała
zgodnie z założeniami, w szczególności z pierwotnie założonymi kosztorysami lub harmonogramami budowy i
komercjalizacji.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 62
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub
płynność Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego
wywiązywania się ze zobowiązań.
W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Emitent ocenia istotność ryzyka jako średnią,
a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako niskie.
Realizacja projektów Grupy może być utrudniona, opóźniona lub nawet uniemożliwiona w konsekwencji ryzyk wynika-
jących z przepisów prawa.
Działalność Grupy w zakresie inwestycji budowlanych wiąże się z koniecznością uzyskania stosownych decyzji i zezwoleń
administracyjnych. Grupa musi uzyskiwać decyzje dotyczące m.in. ustalenia sposobu przeznaczenia nieruchomości, na
której ma zostać zrealizowany projekt, określenia środowiskowych warunków jego realizacji, zatwierdzenia projektu
budowlanego, w tym decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości nieobjętych miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego oraz pozwolenia na budowę. Proces inwestycyjny może wiązać się z koniecznością
dokonania dodatkowych uzgodnień, uzyskania opinii czy zgody właścicieli lub posiadaczy sąsiednich nieruchomości. Po
zakończeniu procesu budowlanego konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Spełnianie warunków prawno-
administracyjnych może wiązać się z koniecznością zmian w dokumentacji projektu lub przedstawiania dodatkowych
opinii czy analiz, co może wpłynąć na opóźnienie lub uniemożliwienie realizacji projektów. Ponadto, uzyskiwanie
stosownych aktów administracyjnych wiąże się z często długotrwałymi postępowaniami administracyjnymi, co powoduje
powstanie ryzyka braku możliwości zakończenia poszczególnych faz inwestycji w zakładanych przez Grupę terminach.
Dodatkowo zasady zagospodarowywania nieruchomości mogą podlegać okresowym zmianom. Stąd nie można
wykluczyć, że po nabyciu nieruchomości przez Grupę sposób jej dopuszczalnego zagospodarowania zostanie zmieniony
lub ograniczony. Wystąpienie takiej okoliczności może być wynikiem m.in. zmiany miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, objęcia nieruchomości rygorystycznym reżimem ochrony zabytków, zmian otoczenia nieruchomości (np.
poprzez lokalizację na sąsiednich nieruchomościach inwestycji ograniczających, choćby w sposób faktyczny, sposób
korzystania z nabytej nieruchomości), zmianami przepisów prawa dotyczących zagospodarowania nieruchomości, czy też
obciążeniem nabytej nieruchomości służebnościami na rzecz sąsiednich nieruchomości (zwłaszcza w postaci służebności
drogi koniecznej). Może to utrudnić, opóźnić lub nawet uniemożliwić realizację projektów.
Działalność Grupy podlega również przepisom Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. Nowelizacja
tej ustawy wprowadziła nowe narzędzie planistyczne, tj. plan ogólny. Plany ogólne mają stanowić akt prawa miejscowego,
na podstawie którego możliwe będzie nałożenie praw i obowiązków związanych z zagospodarowaniem przestrzennym,
w tym także na właścicieli nieruchomości. Co istotne, w tym zakresie plan ogólny ma zastąpić studia uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego. Gminy zostały zobowiązane do uchwalenia planu ogólnego do dnia 30
czerwca 2026 r. Po tym terminie, w przypadku braku uchwalenia planu ogólnego, gmina nie będzie mogła wydawać decyzji
o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia ww. planu. Nie można wykluczyć, że ze względu na brak przygotowania
organizacyjnego oraz niedługi termin wyznaczony do uchwalenia przez gminy planów ogólnych, może dojść do
utrudnienia realizacji projektów Grupy. Ponadto, Ustawa o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym wprowadza
okres obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy określając go na 5 lat od kiedy stała się ona prawomocna oraz
wprowadza dodatkowe narzędzie planistyczne jakim jest zintegrowany plan inwestycyjny. Realizacja wyżej wymienionych
okoliczności może mieć wpływ na ograniczenie skali realizacji strategii Grupy, a w konsekwencji - na wyniki nansowe.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na perspektywy wzrostu wyników nansowych, rentowność, sytuację
nansową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do
terminowego wywiązywania się ze zobowiązań.
W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Emitent ocenia istotność ryzyka oraz
prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako niskie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 63
XIII. OŚWIADCZENIE I INFORMACJA ZARZĄDU
Niniejszym oświadczamy, że wedle naszej najlepszej wiedzy śródroczne skonsolidowane i jednostkowe sprawozdanie
nansowe Spółki za okres 12 miesięcy 2025 roku i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi
zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i nansową, a
także wynik nansowy Spółki oraz Grupy Kapitałowej.
Równocześnie oświadczamy, że jednostkowe i skonsolidowane sprawozdanie nansowe Spółki oraz Grupy Kapitałowej
za rok 2025 zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Spółki i Grupy Kapitałowej, w tym opis
podstawowych ryzyk i zagrożeń.
Rafał Malarz
Daniel Draga
Szymon Będkowski
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 64
XIV. INFORMACJA ZARZĄDU CAVATINA HOLDING S.A. W
SPRAWIE WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ
W związku z § 70 ust. 1 pkt 7) oraz § 71 ust. 1 pkt 7) Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 6 czerwca 2025 roku w
sprawie informacji okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania
za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim, oraz na
podstawie otrzymanego oświadczenia Rady Nadzorczej Cavatina Holding S.A. o dokonaniu wyboru rmy audytorskiej
przeprowadzającej badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania nansowego Spółki oraz Grupy
Kapitałowej za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku niniejszym oświadczamy, że:
• rma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i
niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania nansowego oraz rocznego skonsolidowanego
sprawozdania nansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami
etyki zawodowej;
• są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją rmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz
obowiązkowymi okresami karencji;
• emitent posiada politykę w zakresie wyboru rmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz
emitenta - przez rmę audytorską, podmiot powiązany z rmą audytorską lub członka jego sieci - dodatkowych usług
niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez rmę audytorską.
Rafał Malarz
Daniel Draga
Szymon Będkowski
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 65
XV. OŚWIADCZENIE CAVATINA HOLDING S.A. O
STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO
ZAŁĄCZNIK DO SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI ZA OKRES 12 MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31
GRUDNIA 2025 ROKU
Kraków, dnia 30 marca 2026 roku
1. Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega CAVATINA Holding S.A. („Spółka”, „Emitent”) oraz
zakres jego stosowania
Od momentu dopuszczenia akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym tj. od dnia 11 sierpnia 2021 roku Emitent
podlegał zasadom ładu korporacyjnego zawartym w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”,
przyjętym uchwałą Nr 13/1834/2021 Rady Nadzorczej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. z dnia 29
marca 2021 roku, które weszły w życie w dniu 1 lipca 2021 roku. Treść zbioru zasad ładu korporacyjnego dostępna jest
na stronie internetowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. pod adresem: https://www.gpw.pl/dobre-
praktyki2021 .
Zgodnie z opublikowanym w dniu 29 lipca 2021 roku raportem EBI 10/2021, Spółka w roku 2025
nie stosowała następujących zasad „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021”:
Nr zasady
Treść zasady
Wyjaśnienie niestosowania zasady
1.3.
W swojej strategii biznesowej spółka uwzględnia
również tematykę ESG, w szczególności obejmującą:
1.3.1.
zagadnienia środowiskowe, zawierające mierniki i
ryzyka związane ze zmianami klimatu i zagadnienia
zrównoważonego rozwoju;
Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady w
całości, jednakże w roku 2025 Spółka nie posiadała
jeszcze sformalizowanej strategii biznesowej
obejmującej tematykę ESG. Niezwłocznie po
opracowaniu strategii ESG w obszarach społecznych i
pracowniczych Spółka przyjmie jednolitą strategię
biznesową w obszarze tematyki ESG i będzie
stosować wskazaną zasadę w całości.
1.3.2.
sprawy społeczne i pracownicze, dotyczące m.in.
podejmowanych i planowanych działań mających na
celu zapewnienie równouprawnienia płci, należytych
warunków pracy, poszanowania praw pracowników,
dialogu ze społecznościami lokalnymi, relacji z
klientami.
Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady w
całości, jednakże w roku 2025 Spółka nie posiadała
jeszcze sformalizowanej strategii biznesowej
obejmującej tematykę ESG. Niezwłocznie po
opracowaniu strategii ESG w obszarach społecznych i
pracowniczych Spółka przyjmie jednolitą strategię
biznesową w obszarze tematyki ESG i będzie
stosować wskazaną zasadę w całości.
1.4.
W celu zapewnienia należytej komunikacji z
interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii
biznesowej spółka zamieszcza na swojej stronie
internetowej informacje na temat założeń posiadanej
Z uwagi na wskazywany powyżej brak
sformalizowanej strategii biznesowej obejmującej
tematykę ESG, Spółka w roku 2025 nie zamieszczała
na swojej stronie internetowej informacji
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 66
strategii, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów
długoterminowych, planowanych działań oraz
postępów w jej realizacji, określonych za pomocą
mierników, nansowych i nienansowych. Informacje
na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in.:
odnoszących się do strategii ESG. Niezwłocznie po
opracowaniu strategii ESG Spółka dokona jej
przyjęcia oraz zamieści wymagane informacje na
swojej stronie internetowej, a tym samym będzie
stosować wskazaną zasadę w całości.
1.4.1.
objaśniać, w jaki sposób w procesach decyzyjnych w
spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane są
kwestie związane ze zmianą klimatu, wskazując na
wynikające z tego ryzyka;
Z uwagi na wskazywany powyżej brak
sformalizowanej strategii biznesowej obejmującej
tematykę ESG, Spółka w roku 2025 nie zamieszczała
na swojej stronie internetowej informacji
odnoszących się do strategii ESG. Niezwłocznie po
opracowaniu strategii ESG Spółka dokona jej
przyjęcia oraz zamieści wymagane informacje na
swojej stronie internetowej, a tym samym będzie
stosować wskazaną zasadę w całości.
1.4.2.
przedstawiać wartość wskaźnika równości
wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom,
obliczanego jako procentowa różnica pomiędzy
średnim miesięcznym wynagrodzeniem (z
uwzględnieniem premii, nagród i innych dodatków)
kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać
informacje o działaniach podjętych w celu likwidacji
ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz z
prezentacją ryzyk z tym związanych oraz horyzontem
czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie
do równości.
Z uwagi na wskazywany powyżej brak
sformalizowanej strategii biznesowej obejmującej
tematykę ESG, Spółka w roku 2025 nie zamieszczała
na swojej stronie internetowej informacji
odnoszących się do strategii ESG. Niezwłocznie po
opracowaniu strategii ESG Spółka dokona jej
przyjęcia oraz zamieści wymagane informacje na
swojej stronie internetowej, a tym samym będzie
stosować wskazaną zasadę w całości.
2.1.
Spółka powinna posiadać politykę różnorodności
wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą
odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne
zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i
kryteria różnorodności m.in. w takich obszarach jak
płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza,
wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje
termin i sposób monitorowania realizacji tych celów.
W zakresie zróżnicowania pod względem płci
warunkiem zapewnienia różnorodności organów
spółki jest udział mniejszości w danym organie na
poziomie nie niższym niż 30%.
Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady oraz
opracować odrębne polityki różnorodności
obowiązujące w odniesieniu do Zarządu oraz Rady
Nadzorczej zgodnie z wydanymi Wskazówkami. W
roku 2025 Spółka spełniała zasadę co do składu Rady
Nadzorczej. Z uwagi na skład Zarządu, który w roku
2025 nie spełniał wymogu zróżnicowania pod
względem płci, Spółka nie stosowała ww. zasady.
Spółka dopełni starań, aby zasada ta została przyjęta
do stosowania w ramach powołania Zarządu kolejnej
kadencji lub przy okazji dokonywania ewentualnych
zmian w składzie Zarządu aktualnej kadencji.
4.3.
Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję
obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym.
W ocenie Spółki struktura jej akcjonariatu nie
uzasadnia konieczności zapewnienia powszechnej
transmisji obrad Walnego Zgromadzenia w czasie
rzeczywistym. Spółka planuje przestrzegać zasady,
jeśli zwołujący dane Walne Zgromadzenie postanowi
o możliwości wzięcia w nim udziału przy
wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej.
W razie udziału akcjonariuszy w Walnym
Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków
komunikacji elektronicznej Spółka zapewni transmisję
obrad Walnego Zgromadzenia w czasie rzeczywistym
zgodnie z obowiązującym przepisami, a także zamieści
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 67
na stronie internetowej informacje na temat
planowanej transmisji obrad Walnego Zgromadzenia.
4.4.
Przedstawicielom mediów umożliwia się obecność na
walnych zgromadzeniach.
W opinii Zarządu Spółki wprowadzenie takiej
możliwości nie jest konieczne ze względu na
przejrzysty charakter przekazywania informacji przez
Spółkę, który obejmuje również całokształt procesu
zwoływania Walnych Zgromadzeń, przedstawiania
projektów uchwał na Walne Zgromadzenia oraz ich
przebiegu i podejmowanych na nich uchwał, a w
szczególności uchwał dotyczących wypłaty
dywidendy przez Spółkę.
4.8.
Projekty uchwał walnego zgromadzenia do spraw
wprowadzonych do porządku obrad walnego
zgromadzenia powinny zostać zgłoszone przez
akcjonariuszy najpóźniej na 3 dni przed walnym
zgromadzeniem.
Spółka nie posiada narzędzi prawnych ani
faktycznych, aby zapewnić, że akcjonariusze Spółki
będą każdorazowo stosować się do wskazanej zasady
i zgłaszać projekty uchwał z zachowaniem
przewidzianego w niej terminu. W szczególności,
Spółka nie jest w stanie zapewnić, że jej akcjonariusze
nie będą korzystać z przysługującego im na podstawie
przepisów Kodeksu spółek handlowych prawa do
zgłaszania projektów uchwał dotyczących spraw
wprowadzonych do porządku obrad już w toku
Walnego Zgromadzenia Spółki.
4.9.
W przypadku gdy przedmiotem obrad walnego
zgromadzenia ma być powołanie do rady nadzorczej
lub powołanie rady nadzorczej nowej kadencji:
4.9.1.
kandydatury na członków rady powinny zostać
zgłoszone w terminie umożliwiającym podjęcie przez
akcjonariuszy obecnych na walnym zgromadzeniu
decyzji z należytym rozeznaniem, lecz nie później niż
na 3 dni przed walnym zgromadzeniem; kandydatury,
wraz z kompletem materiałów ich dotyczących,
powinny zostać niezwłocznie opublikowane na
stronie internetowej spółki;
Spółka nie posiada narzędzi prawnych ani
faktycznych, aby zapewnić, że akcjonariusze Spółki
będą każdorazowo stosować się do wskazanej zasady
i zgłaszać kandydatury na członków Rady Nadzorczej
razem z kompletem materiałów z zachowaniem
przewidzianego w niej terminu. W szczególności,
Spółka nie jest w stanie zapewnić, że jej akcjonariusze
nie będą korzystać z przysługującego im prawa do
zgłaszania kandydatów na członków Rady Nadzorczej
w toku Walnego Zgromadzenia Spółki.
6.1.
Wynagrodzenie członków zarządu i rady nadzorczej
oraz kluczowych menedżerów powinno być
wystarczające dla pozyskania, utrzymania i motywacji
osób o kompetencjach niezbędnych dla właściwego
kierowania spółką i sprawowania nad nią nadzoru.
Wysokość wynagrodzenia powinna być adekwatna do
zadań i obowiązków wykonywanych przez
poszczególne osoby i związanej z tym
odpowiedzialności.
Spółka nie stosuje zasady, w zakresie w jakim
Wskazówki wymagają przyjęcia ogólnej polityki
wynagrodzeń łącznie dla członków organów Spółki i
jej kluczowych menedżerów. Spółka wskazuje, że
zasady wynagradzania członków Zarządu i Rady
Nadzorczej Spółki zostały wyczerpująco
uregulowane w politykach wynagrodzeń dotyczących
ww. organów, zgodnie z przepisami Ustawy o Ofercie,
a struktura zatrudnienia kluczowych menedżerów
Spółki oraz liczebność członków wyższej kadry
zarządzającej nie wymagają przyjęcia polityki
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 68
wynagrodzeń dla kluczowych menedżerów Spółki. W
pozostałym zakresie zasada jest stosowana.
6.2.
Programy motywacyjne powinny być tak
skonstruowane, by między innymi uzależniały poziom
wynagrodzenia członków zarządu spółki i jej
kluczowych menedżerów od rzeczywistej,
długoterminowej sytuacji spółki w zakresie wyników
nansowych i nienansowych oraz
długoterminowego wzrostu wartości dla
akcjonariuszy i zrównoważonego rozwoju, a także
stabilności funkcjonowania spółki.
Z uwagi na treść Wskazówek, Spółka nie stosuje
zasady w odniesieniu do funkcjonującego w Spółce
programu motywacyjnego uchwalonego przed
wejściem w życie DPSN 2021. Spółka zamierza
stosować zasadę po realizacji obecnie
funkcjonującego programu.
6.3.
Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych
jest program opcji menedżerskich, wówczas realizacja
programu opcji winna być uzależniona od spełnienia
przez uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3 lat, z
góry wyznaczonych, realnych i odpowiednich dla
spółki celów nansowych i nienansowych oraz
zrównoważonego rozwoju, a ustalona cena nabycia
przez uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie
może odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania
programu.
Z uwagi na treść Wskazówek, Spółka nie stosuje
zasady w odniesieniu do funkcjonującego w Spółce
programu motywacyjnego uchwalonego przed
wejściem w życie DPSN 2021. Spółka zamierza
stosować zasadę po realizacji obecnie
funkcjonującego programu.
2. Opis głównych cech stosowanych w Spółce systemów kontroli wewnętrznej i zarządzenia ryzykiem w
odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań nansowych i skonsolidowanych sprawozdań
nansowych
Zarząd każdej ze spółek wchodzących w skład grupy kapitałowej Cavatina Holding jest odpowiedzialny za system kontroli
wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w danej spółce oraz za proces sporządzania jednostkowych sprawozdań nansowych
spółek należących do grupy. Sprawozdania nansowe są sporządzane przez pracowników działów księgowych spółek.
Sprawozdania nansowe są zatwierdzane przez zgromadzenia wspólników danej spółki. Zarząd Spółki nadzoruje
funkcjonowanie systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w Spółce oraz jest odpowiedzialny za proces
sporządzania jednostkowego sprawozdania nansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania nansowego Emitenta,
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości. Sprawozdania jednostkowe, jak i skonsolidowane, podlegają
kontroli wewnętrznej przeprowadzanej przez Zarząd Spółki, Dział Kontrolingu Finansowego, Komitet Audytu oraz w
przypadkach przewidzianych prawem przez biegłych rewidentów wybieranych przez Radę Nadzorczą. Sprawozdania
nansowe przyjęte przez Zarząd przekazywane są Radzie Nadzorczej w celu dokonania ich oceny, zgodnie z przepisami
Kodeksu spółek handlowych. Roczne i półroczne sprawozdania nansowe podlegają niezależnemu badaniu albo
przeglądowi dokonywanemu przez biegłego rewidenta wybieranego przez Radę Nadzorczą. Wyniki badania
przekazywane są Zarządowi i Radzie Nadzorczej, a opinia i raport z badania sprawozdania rocznego – także Walnemu
Zgromadzeniu.
3. Wskazanie akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji wraz ze
wskazaniem liczby posiadanych przez te podmioty akcji, ich procentowego udziału w kapitale zakładowym,
liczby głosów z nich wynikających i ich procentowego udziału w ogólnej liczbie głosów na Walnym
Zgromadzeniu
STRUKTURA AKCJONARIATU Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku prezentowała się następująco:
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 69
Akcjonariusz
Liczba akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
Udział w ogólnej
liczbie głosów na
Walnym
Zgromadzeniu
Cavatina Group S.A.
z osobami
działającymi w
porozumieniu*
17.606.083**
69,24%
17.606.083
69,24%
Nationale-
Nederlanden OFE
2.000.000
7,87%
2.000.000
7,87%
VALUE FIZ
1.500.000
5,90%
1.500.000
5,90%
Pozostali
4.319.951
16,99%
4.319.951
16,99%
* Cavatina Group S.A. bezpośrednio – 17.398.198 akcji – 68,43% kapitału i głosów.
** stan posiadania akcji przez M. Dziuda jako podmiotu dominującego nad Cavatina Sp. z o.o. i Cavatina Group S.A. prezentowany wraz
ze stanem posiadania akcji Spółki Cavatina Holding S.A. przez osoby objęte domniemaniem, o którym mowa w art. 87 ust. 4 pkt. 1) Ustawy
o Ofercie.
Dane w tabeli powyżej zostały zaprezentowane w oparciu o przekazane Spółce informacje o liczbie akcji posiadanych
przez ww. akcjonariuszy, którzy posiadali co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu - zgodnie z art.
69 Ustawy o ofercie
4. Wskazanie posiadaczy wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne,
wraz z opisem tych uprawnień
Spółka nie emitowała papierów wartościowych dających specjalne uprawnienia kontrolne. Wszystkie akcje Spółki są
akcjami zwykłymi na okaziciela, które nie są uprzywilejowane.
5. Wskazanie wszelkich ograniczeń odnośnie do wykonywania prawa głosu, takich jak ograniczenie
wykonywania prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe
dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi prawa kapitałowe związane z papierami
wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych
Zgodnie z treścią Statutu, przyznanie prawa głosu zastawnikowi lub użytkownikowi akcji wymaga zgody Rady Nadzorczej.
W okresie, gdy akcje na których ustanowiono zastaw lub użytkowanie są zapisane na rachunku papierów wartościowych,
prawo głosu z tych akcji przysługuje wyłącznie akcjonariuszowi. Poza powyższym, nie występują inne ograniczenia w
wykonywaniu prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są
oddzielone od posiadania papierów wartościowych.
6. Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów wartościowych
Emitenta
W związku z przeprowadzoną w 2021 roku ofertą publiczną akcji Spółki, Emitent w umowie o plasowanie akcji zobowiązał
się na okres 360 dni od daty pierwszego notowania akcji Spółki na rynku regulowanym m.in. do niepodejmowania działań
zmierzających do lub mogących skutkować ofertą, sprzedażą lub zbyciem akcji Spółki lub papierów wartościowych
wymiennych lub zamiennych na akcje lub umożliwiających ich uzyskanie w drodze realizacji praw związanych z takimi
papierami wartościowymi. Ponadto, w odrębnej umowie Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A. zobowiązały się na
okres 360 dni od daty pierwszego notowania akcji Spółki na rynku regulowanym m.in. do niepodejmowania działań
zmierzających do lub mogących skutkować ofertą, sprzedażą lub zbyciem akcji Spółki lub papierów wartościowych
wymiennych lub zamiennych na akcje lub umożliwiających ich uzyskanie w drodze realizacji praw związanych z takimi
papierami wartościowymi.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 70
Na mocy umowy kredytu zawartej z AION S.A. zobowiązano się do nie dokonywania sprzedaży, przeniesienia lub w inny
sposób zbycia całości lub części akcji w kapitale zakładowym Spółki przez akcjonariusza większościowego. Ponadto,
umowy uczestnictwa zawarte z uczestnikami programu motywacyjnego obowiązującego w Spółce przewidują
zobowiązanie uczestnika programu do nierozporządzania akcjami przyznawanymi w ramach programu (zobowiązanie
typu lock-up) przez okres 12 miesięcy od dnia zapisania akcji serii C na rachunku papierów wartościowych uczestnika.
Z wyjątkiem wskazanych powyżej umownych ograniczeń w zbywalności akcji Spółki, nie istnieją inne ograniczenia
dotyczące przenoszenia praw własności papierów wartościowych Emitenta.
7. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień, w
szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji
Zgodnie ze Statutem, Zarząd składa się z liczby od dwóch do pięciu członków, w tym Prezesa Zarządu powoływanych i
odwoływanych przez Radę Nadzorczą, która określa również liczbę członków Zarządu danej kadencji oraz funkcję
poszczególnych członków w Zarządzie. Statut przewiduje, że kadencja członków Zarządu jest wspólna i wynosi 5 lat.
Każdy członek Zarządu może zostać wybrany na kolejne kadencje bez ograniczeń. Członkowie Zarządu, których mandaty
wygasły, mogą ponownie pełnić funkcję członka Zarządu w kolejnych kadencjach. Członkowie Zarządu mogą być w każdej
chwili odwołani lub zawieszeni w czynnościach na mocy uchwały Rady Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia. Do
zakresu uprawnień Zarządu należy prowadzenie wszelkich spraw Spółki niezastrzeżonych do kompetencji Rady
Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia. W przypadkach określonych przepisami prawa oraz postanowieniami Statutu
przed dokonaniem określonych czynności Zarząd jest zobowiązany do uzyskania zgody Rady Nadzorczej albo Walnego
Zgromadzenia. Zarząd reprezentuje Spółkę. Zgodnie ze Statutem, każdy Członek Zarządu jest upoważniony do
samodzielnego reprezentowania spółki i składania oświadczeń w jej imieniu.
Zarządowi nie przysługują uprawnienia do podejmowania samodzielnej decyzji w sprawie emisji akcji. Zgodnie
obowiązującymi przepisami i Statutem Spółki przeprowadzenie przez Spółkę emisji akcji i podwyższenia kapitału
zakładowego wymaga stosownej uchwały Walnego Zgromadzenia. Zarządowi nie przysługują również szczególne
uprawnienia do dokonywania wykupu akcji Spółki.
8. Opis zasad zmiany statutu lub umowy spółki emitenta
Zmiana Statutu Spółki następuje zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami Kodeksu spółek handlowych. W
szczególności, zgodnie z art. 430 § 1. Kodeksu spółek handlowych zmiana Statutu wymaga uchwały Walnego
Zgromadzenia i wpisu do rejestru.
9. Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz opis praw akcjonariuszy i
sposobu ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z regulaminu walnego zgromadzenia, jeżeli
taki regulamin został uchwalony, o ile informacje w tym zakresie nie wynikają wprost z przepisów prawa
Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne Walne Zgromadzenie lub Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie. Podstawę
prawną organizacji i funkcjonowania Walnego Zgromadzenia stanowią przepisy prawa, w szczególności Kodeksu spółek
handlowych, postanowienia Statutu, Regulaminu Walnego Zgromadzenia oraz Regulaminu udziału w Walnym
Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej.
Walne Zgromadzenia otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej, a w razie jego nieobecności Wiceprzewodniczący Rady
Nadzorczej, a w razie nieobecności Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej, Walne Zgromadzenie otwiera Prezes
Zarządu lub osoba wyznaczona przez Zarząd. Jeżeli żadna z ww. osób, nie jest obecna na Walnym Zgromadzeniu,
wówczas Walne Zgromadzenie może otworzyć każdy z uczestników Walnego Zgromadzenia.
Przewodniczący Walnego Zgromadzenia kieruje przebiegiem obrad Walnego Zgromadzenia, zgodnie z przyjętym
porządkiem obrad, przepisami prawa, Statutem oraz Regulaminem Walnego Zgromadzenia. Przewodniczący Walnego
Zgromadzenia zapewnia sprawny przebieg obrad oraz poszanowanie praw i interesów wszystkich akcjonariuszy.
Przewodniczący Walnego Zgromadzenia przeciwdziała w nadużywaniu uprawnień przez uczestników Walnego
Zgromadzenia. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia nie ma prawa, bez zgody Walnego Zgromadzenia, usuwać lub
zmieniać kolejności spraw zamieszczonych w porządku obrad.
Prawo uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu mają osoby będące akcjonariuszami Spółki na szesnaście dni przed datą
Walnego Zgromadzenia, z zastrzeżeniem wynikających z Kodeksu spółek handlowych warunków szczególnych, jakie
akcjonariusz powinien spełnić dla umożliwienia mu udziału w Walnym Zgromadzeniu. Akcjonariusz może uczestniczyć w
Walnym Zgromadzeniu oraz wykonywać prawo głosu osobiście lub przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo do
uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu i wykonywania prawa głosu wymaga udzielenia na piśmie lub w postaci
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 71
elektronicznej. Udzielenie pełnomocnictwa w postaci elektronicznej nie wymaga opatrzenia kwalikowanym podpisem
elektronicznym.
Prawo zabierania głosu przysługuje uczestnikom Walnego Zgromadzenia, członkom organów Spółki oraz osobom
wskazanym przez Zarząd. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia może udzielić głosu także innym osobom
uczestniczącym w Walnym Zgromadzeniu. Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach
objętych porządkiem obrad, chyba że cały kapitał zakładowy Spółki jest reprezentowany na Walnym Zgromadzeniu, a nikt
z obecnych nie wniósł sprzeciwu co do podjęcia uchwały w sprawie nieobjętej porządkiem obrad. Każdy z akcjonariuszy
może podczas Walnego Zgromadzenia zgłaszać projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do porządku obrad.
Uczestnicy Walnego Zgromadzenia mają prawo wnoszenia propozycji zmian i uzupełnień do projektów uchwał objętych
porządkiem Walnego Zgromadzenia do czasu zamknięcia dyskusji nad punktem porządku obrad obejmującym projekt
uchwały, której taka propozycja dotyczy. Propozycje te wraz z krótkim uzasadnieniem winny być składane – osobno dla
każdego projektu uchwały – z podaniem imienia i nazwiska osoby zgłaszającej propozycję, na ręce Przewodniczącego
Walnego Zgromadzenia.
Spółka umożliwia udział w Walnym Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej, obejmujący
w szczególności: dwustronną komunikację w czasie rzeczywistym, umożliwiającą uczestnikowi Walnego Zgromadzenia
wypowiadanie się w toku obrad Walnego Zgromadzenia przebywając w innym miejscu niż miejsce obrad, wykonywanie
prawa głosu przez uczestnika Walnego Zgromadzenia przed lub w toku Walnego Zgromadzenia, transmisję obrad
Walnego Zgromadzenia w czasie rzeczywistym.
O udziale w Walnym Zgromadzeniu również przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej postanawia
zwołujący to Walne Zgromadzenie. Regulamin Walnego Zgromadzenia nie przewiduje możliwości oddania głosu drogą
korespondencyjną.
Do kompetencji Walnego Zgromadzenia należy, poza innymi kompetencjami zastrzeżonymi w Statucie lub w powszechnie
obowiązujących przepisach prawa:
1) powoływanie i odwoływanie członków Rady Nadzorczej,
2) zatwierdzanie dokonania kooptacji członków Rady Nadzorczej zgodnie z Art. 13 ust. 7 Statutu;
3) zmiana Statutu;
4) podwyższenie i obniżenie kapitału zakładowego Spółki oraz umorzenie akcji, z zastrzeżeniem uprawnień
przysługujących innym organom;
5) rozpatrywanie i zatwierdzanie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania nansowego Spółki za
ubiegły rok obrotowy oraz udzielanie absolutorium członkom organów Spółki z wykonania przez nich obowiązków;
6) podejmowanie uchwał dotyczących emisji przez Spółkę obligacji zamiennych na akcje, obligacji z prawem
pierwszeństwa objęcia akcji Spółki oraz warrantów subskrypcyjnych, o których mowa w art. 453 § 2 Kodeksu spółek
handlowych;
7) przyjęcie polityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej;
8) ustalanie wysokości wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej, z uwzględnieniem postanowień przyjętej przez Walne
Zgromadzenie polityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej;
9) podejmowanie uchwał dotyczących połączenia, przekształcenia oraz podziału Spółki;
10) rozwiązanie Spółki oraz wybór likwidatorów;
11) wyrażanie zgody na zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa Spółki lub jego zorganizowanej części oraz
ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego;
12) postanowienie dotyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu Spółki lub sprawowaniu
zarządu albo nadzoru;
13) rozpatrywanie i rozstrzyganie innych spraw, które zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych lub brzmieniem
Statutu należą do kompetencji Walnego Zgromadzenia bądź spraw oraz wniosków wniesionych przez Zarząd, Radę
Nadzorczą lub akcjonariuszy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 72
Walne Zgromadzenie jest ważne i zdolne do podejmowania uchwał bez względu na liczbę reprezentowanych na nim akcji.
Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bezwzględną większością głosów oddanych, chyba że powszechnie
obowiązujący przepis prawa lub postanowienia Statutu stanowią inaczej.
10. Opis działania organów zarządzających i nadzorujących Emitenta oraz ich komitetów, ze wskazaniem
składu osobowego tych organów oraz i zmian, które w nich zaszły w ciągu roku obrotowego 2025
Wybór Członków Zarządu i Rady Nadzorczej jest dokonywany z poszanowaniem zasady równego dostępu kobiet i
mężczyzn do stanowisk w organach statutowych spółki.
SKŁAD OSOBOWY ZARZĄDU
W okresie od dnia 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku w skład Zarządu wchodzili:
• Rafał Malarz, jako Prezes Zarządu,
• Daniel Draga, jako Wiceprezes Zarządu
Szymon Będkowski, jako Wiceprezes Zarządu
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania skład Zarządu Spółki nie uległ zmianie.
SPOSÓB DZIAŁANIA ZARZĄDU
Zgodnie ze Statutem, każdy członek Zarządu jest upoważniony do samodzielnego reprezentowania Spółki i składania
oświadczeń w jej imieniu.
Uchwały Zarządu zapadają zwykłą większością głosów i mogą być powzięte, jeżeli wszyscy członkowie zostali prawidłowo
zawiadomieni o posiedzeniu Zarządu. W przypadku równości głosów decyduje głos Prezesa Zarządu. Członkowie
Zarządu mogą uczestniczyć w posiedzeniu Zarządu również przy wykorzystaniu środków bezpośredniego
porozumiewania się na odległość. Szczegółowe zasady uczestnictwa w posiedzeniu Zarządu przy wykorzystaniu środków
bezpośredniego porozumiewania się na odległość określa Regulamin Zarządu uchwalany przez Zarząd.
Ponadto, członkowie Zarządu mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Zarządu, oddając swój głos na piśmie za
pośrednictwem innego członka Zarządu. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku
obrad na posiedzeniu Zarządu. Zarząd może podejmować uchwały w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków
bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała podejmowana w powyższy sposób jest ważna, wyłącznie gdy
wszyscy członkowie Zarządu zostali powiadomieni o treści projektu uchwały. Szczegółowy tryb działania Zarządu określa
Regulamin Zarządu.
SKŁAD OSOBOWY RADY NADZORCZEJ
W okresie od dnia 1 stycznia 2025 roku do dnia 31 grudnia 2025 roku w skład Rady Nadzorczej wchodzili:
• Michał Dziuda jako Przewodniczący Rady Nadzorczej;
• Filip Dziuda jako Członek Rady Nadzorczej;
• Paulina Kulejewska (dawniej Dziuda) jako Członek Rady Nadzorczej;
• Agnieszka Netter (dawniej Wiśniewska) jako Członek Rady Nadzorczej;
• Anna Duszańska jako Członek Rady Nadzorczej.
W dniu 7 stycznia 2026 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie spółki Cavatina Holding S.A. na podstawie: Uchwały
nr 4/01/2026 odwołała Michała Dziudę ze składu Rady Nadzorczej Emitenta;
• Uchwały nr 5/01/2026 odwołała Filipa Dziudę ze składu Rady Nadzorczej Emitenta;
• Uchwały nr 6/01/2026 odwołała Paulinę Kulejewską ze składu Rady Nadzorczej Emitenta;
• Uchwały nr 7/01/2026 odwołała Agnieszkę Netter ze składu Rady Nadzorczej Emitenta;
• Uchwały nr 8/01/2026 odwołała Annę Duszańską ze składu Rady Nadzorczej Emitenta;
• Uchwały nr 9/01/2026 powołała w skład Rady Nadzorczej Spółki Michała Dziudę;
• Uchwały nr 10/01/2026 powołała w skład Rady Nadzorczej Spółki Filipa Dziudę;
• Uchwały nr 11/01/2026 powołała w skład Rady Nadzorczej Spółki Agnieszkę;
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 73
• Uchwały nr 12/01/2026 powołała w skład Rady Nadzorczej Spółki Krzysztofa Smołkę;
• Uchwały nr 13/01/2026 powołała w skład Rady Nadzorczej Spółki Patrycję Lesiak – Święcek.
Wspólna 5-letnia kadencja członków Rady Nadzorczej Emitenta upływa w dniu 31 grudnia 2031 roku.
Na dzień sporządzania niniejszego sprawozdania skład Rady Nadzorczej spółki Cavatina Holding S.A. nie uległ zmianie i
liczy pięciu członków:
Michał Dziuda - Przewodniczący Rady Nadzorczej,
Filip Dziuda - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
Agnieszka Netter, - członek Rady Nadzorczej (niezależny),
Krzysztof Smołka - członek Rady Nadzorczej (niezależny),
Patrycja Lesiak – Święcek - członek Rady Nadzorczej.
SPOSÓB DZIAŁANIA RADY NADZORCZEJ
Rada Nadzorcza wykonuje swoje obowiązki kolegialnie. Zgodnie ze Statutem, posiedzenia Rady Nadzorczej zwoływane
są w miarę potrzeb, nie rzadziej jednak niż 4 razy w roku obrotowym.
Rada Nadzorcza wybiera ze swojego grona Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz Wiceprzewodniczącego Rady
Nadzorczej, a ponadto może wybrać Sekretarza Rady Nadzorczej, z zastrzeżeniem postanowień Statutu przewidujących
uprawnienia osobiste. Pracami Rady Nadzorczej kieruje jej Przewodniczący, a w przypadku jego braku, nieobecności lub
innej, długotrwałej przeszkody w wykonywaniu przez niego funkcji, jego obowiązki pełni Wiceprzewodniczący. Rada
Nadzorcza podejmuje uchwały, jeżeli na posiedzeniu obecna jest co najmniej połowa jej członków (w tym Przewodniczący
lub Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej), a wszyscy jej członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni, z zastrzeżeniem
możliwości odbycia posiedzenia Rady Nadzorczej bez formalnego zwołania, w przypadkach przewidzianych w Statucie.
Posiedzenia Rady Nadzorczej są zwoływane przez jej Przewodniczącego z inicjatywy własnej, na wniosek Zarządu lub
innego członka Rady Nadzorczej. Jeżeli Przewodniczący Rady Nadzorczej nie zwoła posiedzenia w terminie 14 dni od
dnia otrzymania odpowiedniego wniosku, wnioskodawca może zwołać posiedzenie Rady Nadzorczej samodzielnie,
podając datę, miejsce (w miejscowości będącej siedzibą Spółki) i proponowany porządek obrad. Regulamin Rady
Nadzorczej określa szczegółowo tryb zwołania posiedzenia Rady Nadzorczej.
Uchwały Rady Nadzorczej podejmowane są zwykłą większością głosów oddanych, zaś w przypadku równej liczby głosów
decyduje głos Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Posiedzenia Rady Nadzorczej mogą odbywać się z wykorzystaniem
środków porozumiewania się na odległość. O wykorzystaniu środków porozumiewania się na odległość w ramach
posiedzenia Rady Nadzorczej decyduje osoba zwołująca konkretne posiedzenie Rady Nadzorczej. Szczegółowe zasady
uczestnictwa w posiedzeniu Rady Nadzorczej przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na
odległość określa regulamin przyjmowany przez Radę Nadzorczą.
Członkowie Rady Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Rady Nadzorczej, oddając swój głos na piśmie za
pośrednictwem innego członka Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do
porządku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej. Uchwały Rady Nadzorczej mogą zostać podjęte w trybie pisemnym lub
przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała jest ważna wyłącznie, gdy
wszyscy członkowie Rady Nadzorczej zostali powiadomieni o treści projektu uchwały oraz co najmniej połowa członków
Rady Nadzorczej wzięła udział w głosowaniu (w tym Przewodniczący lub Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej). Do
zarządzenia głosowania w tym trybie uprawnione są osoby posiadające kompetencje do zwołania posiedzenia Rady
Nadzorczej. Szczegółowy tryb działania Rady Nadzorczej określa Regulamin Rady Nadzorczej uchwalany przez Radę
Nadzorczą.
SKŁAD OSOBOWY KOMITETU AUDYTU
W okresie od dnia 01 stycznia 2025 roku do dnia 31 grudnia 2025 roku w skład Komitetu Audytu wchodzili:
• Agnieszka Netter (dawniej Wiśniewska) jako Przewodniczący Komitetu Audytu;
• Michał Dziuda jako Członek Komitetu Audytu;
• Anna Duszańska jako Członek Komitetu Audytu.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 74
W dniu 08 stycznia 2026 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę nr 2/01/202, w której to na podstawie art. 128
ust. 1 i art. 129 ust. 6 Ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, rmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym (Dz.U. z 2025 r., poz. 1891.) oraz art. 14 ust. 2 Statut Spółki powołała Komitet Audytu dla Cavatina Holding
S.A. w składzie:
• Agnieszka Netter – Przewodnicząca Komitetu Audytu;
• Michał Dziuda – Członek Komitetu Audytu;
• Krzysztof Smołka – Członek Komitetu Audytu.
SPOSÓB DZIAŁANIA KOMITETU AUDYTU
Komitet Audytu odbywa regularne posiedzenia, które dotyczą m.in.: (i) przeglądu i oceny stosowanej polityki
rachunkowości, w tym zmian dokonanych w ciągu roku, istotnych szacunków, (ii) przeglądu procesu prowadzenia
rachunkowości i sporządzania sprawozdań, w tym wykorzystania systemów IT, (iii) przeglądu procesu i oceny rzetelności
komunikacji informacji nansowych, (iv) omawiania z biegłym rewidentem strategii badania sprawozdań nansowych, (v)
akceptacji planów audytu wewnętrznego, (vi) wyboru rmy audytorskiej. Podczas posiedzeń Komitetu Audytu mogą
uczestniczyć pozostali członkowie Rady Nadzorczej, członkowie Zarządu i inne osoby, zaproszone przez
przewodniczącego Komitetu Audytu. Na posiedzeniach Komitetu Audytu, które dotyczą omówienia wyników
nansowych Spółki, jest, w miarę konieczności, obecny przedstawiciel niezależnego biegłego rewidenta Spółki. Ponadto
na posiedzenia Komitetu mogą być zapraszane osoby trzecie posiadające odpowiednią wiedzę i doświadczenie, ilekroć
jest to niezbędne do wykonywania zadań Komitetu Audytu, a korzystanie z pomocy osób trzecich nie naraża Spółki na
ryzyko niekontrolowanego ujawnienia informacji poufnych i/lub stanowiących tajemnicę przedsiębiorstwa.
Niezależnie od posiedzeń, Komitet Audytu może żądać przedłożenia przez organy lub pracowników Spółki lub jednostek
powiązanych określonych informacji, dokumentacji lub wyjaśnień, w tym z zakresu księgowości, nansów, audytu
wewnętrznego i zarządzania ryzykiem, ilekroć jest to niezbędne do wykonywania zadań Komitetu Audytu. Dodatkowo,
Komitet Audytu przedkłada Radzie Nadzorczej: (i) podjęte wnioski, stanowiska i rekomendacje wypracowane w związku
z wykonywaniem funkcji Komitetu Audytu w terminie umożliwiającym terminowe podjęcie przez Radę Nadzorczą
odpowiednich działań, (ii) raz w roku sprawozdanie ze swojej działalności w danym roku obrotowym, przed terminem
zatwierdzania sprawozdań rocznych, umożliwiającym Radzie Nadzorczej uwzględnienie treści tego sprawozdania w
rocznym sprawozdaniu Rady Nadzorczej i ocenie sytuacji Spółki.
W roku 2025 odbyło się 6 posiedzeń Komitetu Audytu.
Kryteria niezależności
W roku 2025 następujący członkowie Komitetu Audytu spełniali kryteria niezależności wymagane Ustawą o Biegłych
Rewidentach: Agnieszka Netter oraz Anna Duszańska.
Kryterium wiedzy i umiejętności z zakresu rewizji nansowej
W roku 2025 członkami Komitetu Audytu spełniającymi kryterium posiadania wiedzy i umiejętności
w zakresie rachunkowości oraz badania sprawozdań nansowych były Anna Duszańska i Agnieszka Netter.
ANNA DUSZAŃSKA
Posiada wiedzę w zakresie rachunkowości wynikającą z uzyskania w 1999 roku tytułu magistra na Uniwersytecie
Ekonomicznym w Krakowie na kierunku Rachunkowość. Ponadto, jej wiedzę z zakresu rachunkowości i badania
sprawozdań nansowych potwierdzają uzyskane w 2006 roku uprawnienia biegłego rewidenta, a także posiadany
certykat ACCA. Anna Duszańska posiada również doświadczenie z zakresu rachunkowości i badania sprawozdań
nansowych, które wynika m.in. z wieloletniej współpracy z wiodącą rmą zajmującą się audytem nansowym oraz
wiodącym europejskim liderem transportu kolejowego notowanym na GPW. Anna Duszańska posiada szerokie
doświadczenie z zakresu nie tylko międzynarodowych oraz polskich standardów rachunkowości,
ale również wymogów stawianych przed podmiotami giełdowymi oraz ich organami statutowymi.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 75
AGNIESZKA NETTER
Posiada wiedzę w zakresie badania sprawozdań nansowych, która wynika z uzyskania w 2001 roku tytułu magistra na
kierunku Finanse i Bankowość na Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach oraz ukończenia w 2009 roku studiów
podyplomowych na kierunku Controlling, organizowanych przez Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach. Ponadto, jej
wiedzę w tym zakresie uzupełniają odbyte szkolenia z zakresu rachunkowości i MSSF. Ponadto, Agnieszka Wiśniewska
posiada doświadczenie z zakresu rachunkowości i badania sprawozdań nansowych, które wynika z wieloletniej pracy
w charakterze CFO (grupa kapitałowa Murapol S.A., 2014-2020) czy też pracy w działach księgowych, m.in. w
charakterze głównej księgowej spółek kapitałowych (Instytut Zdrowia Człowieka Sp. z o.o., 2001-2004; Proreal Sp. z
o.o., 2004-2006, grupa kapitałowa Murapol S.A., 2010-2014).
Kryterium wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa Emitent
W roku 2025 członkami Komitetu Audytu posiadającymi wiedze i umiejętności z zakresu branży, w której działa Emitent
byli Michał Dziuda i Agnieszka Netter.
MICHAŁ DZIUDA
Posiada doświadczenie w zakresie branży nieruchomościowej, w której działa Spółka. Jest założycielem i byłym
wieloletnim akcjonariuszem Murapol S.A. (do roku 2020) – wiodącego polskiego dewelopera. Przez wiele lat zarządzał
również grupą kapitałową Murapol S.A., pełniąc funkcję w zarządzie Murapol S.A. oraz spółek wchodzących w skład ww.
grupy. Jest również założycielem Grupy Cavatina, w której zasiadał w zarządach spółek wchodzących w jej skład, w tym
Emitenta.
AGNIESZKA NETTER
Posiada doświadczenie w zakresie branży, w której działa Spółka, wynikające z wieloletniej współpracy (2007-2020) z
grupą kapitałową Murapol S.A.
11. Informacje dotyczące podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań nansowych Spółki
Główne założenia polityki wyboru rmy audytorskiej oraz polityki świadczenia przez rmę audytorską przeprowadzającą badanie,
przez podmioty powiązane z tą rmą audytorską oraz przez członka sieci rmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących
badaniem sprawozdania nansowego
Zgodnie z postanowieniami Statutu oraz przyjętą w Spółce polityką wyboru rmy audytorskiej organem dokonującym
wyboru rmy audytorskiej przeprowadzającej badanie jednostkowego oraz skonsolidowanego sprawozdania
nansowego Spółki jest Rada Nadzorcza. Wybór następuje po uzyskaniu rekomendacji Komitetu Audytu. Przed wyborem
rmy audytorskiej Dyrektor Finansowy/CFO Spółki sporządza zapytanie ofertowe dotyczące przeglądu i badania
śródrocznych oraz rocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań nansowych, jak też rocznych sprawozdań
podmiotów zależnych, które z mocy Ustawy o Rachunkowości podlegają obowiązkowemu badaniu. Zapytanie ofertowe
jest kierowane co najmniej do trzech rm audytorskich. Dyrektor Finansowy/CFO Spółki przekazuje zebrane oferty do
Przewodniczącego Komitetu Audytu.
W przypadku gdy wybór rmy audytorskiej nie dotyczy przedłużenia umowy z rmą audytorską, przed dokonaniem
wyboru Przewodniczący Komitetu Audytu przekazuje rekomendację Komitetu Audytu członkom Rady Nadzorczej.
Rekomendacja zawiera m.in.: (i) dwie możliwości wyboru rmy audytorskiej wraz z uzasadnieniem oraz wskazanie
uzasadnionej preferencji Komitetu Audytu wobec jednej z nich, (ii) oświadczenia co do przebiegu procedury wyboru
wymagane Ustawą o Biegłych Rewidentach, (iii) krótki opis przeprowadzonych bezpośrednich negocjacji z
zainteresowanymi oferentami, (iv) podsumowanie zatwierdzonego przez Komitet Audytu sprawozdania zawierającego
wnioski z przeprowadzonej procedury wyboru oraz (v) wskazanie, że uwzględniono ustalenia i wnioski zawarte w
rocznym sprawozdaniu, o którym mowa w art. 90 ust. 5 Ustawy o Biegłych Rewidentach, mogące wpłynąć na wybór rmy
audytorskiej.
W przypadku gdy wybór rmy audytorskiej dotyczy przedłużenia umowy z rmą audytorską, przed dokonaniem wyboru
Przewodniczący Komitetu Audytu przekazuje rekomendację Komitetu Audytu członkom Rady Nadzorczej.
Rekomendacja zawiera m.in.: (i) wskazanie rmy audytorskiej, której proponuje się powierzyć badanie ustawowe, (ii)
oświadczenie, że rekomendacja jest wolna od wpływów stron trzecich oraz (iii) stwierdzenie, że Spółka nie zawarła umów
zawierających klauzule, o których mowa w art. 66 ust. 5a Ustawy o Rachunkowości.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 76
Rada Nadzorcza przy wyborze Podmiotu Uprawnionego bierze pod uwagę rekomendację Komitetu Audytu oraz
niezależne ustalenia i wnioski zawarte w rocznym sprawozdaniu, o którym mowa w art. 90 ust. 5 Ustawy o Biegłych
Rewidentach.
W zakresie polityki świadczenia dozwolonych usług niebędących badaniem sprawozdania nansowego Spółka stosuje
art. 136 Ustawy o Biegłych Rewidentach, w szczególności w zakresie usług zabronionych. Przed powierzeniem rmie
audytorskiej świadczenia ww. usług Komitet Audytu dokonuje oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności, o której
mowa w art. 69–73 Ustawy o Biegłych Rewidentach. Wyniki przeprowadzonej analizy Przewodniczący Komitetu Audytu
przekazuje Radzie Nadzorczej i Zarządowi.
Rekomendacja dotycząca wyboru rmy audytorskiej do przeprowadzenia badania
Rekomendacja dotycząca wyboru rmy audytorskiej do przeprowadzenia badania spełniała obowiązujące warunki i
kryteria oraz została sporządzona w następstwie zorganizowanej przez Spółkę procedury wyboru spełniającej
obowiązujące kryteria. Komitet Audytu przedstawił Radzie Nadzorczej rekomendację dotyczącą wyboru rmy
audytorskiej. W dniu 15 lipca 2025 roku Rada Nadzorcza Spółki Cavatina Holding S.A. podjęła uchwałę nr 1/07/2025 w
przedmiocie wyboru rmy audytorskiej uprawnionej do przeglądu śródrocznych sprawozdań nansowych Spółki oraz
badania rocznych sprawozdań nansowych Spółki za rok 2025-2026.. Rada Nadzorcza dokonała wyboru BDO spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warszawie do przeprowadzenia badania jednostkowego i
skonsolidowanego sprawozdania nansowego Spółki za lata 2025-2026.
Świadczenie dozwolonych usług niebędących badaniem
W latach 2023-2024 rma audytorska badająca sprawozdanie nansowe oraz skonsolidowane sprawozdanie nansowe
Spółki świadczyła na rzecz Spółki dozwolone usługi niebędące badaniem takie jak przegląd półrocznych sprawozdań
nansowych spółki i grupy kapitałowej. Przed powierzeniem rmie audytorskiej świadczenia ww. usług Komitet Audytu
dokonał oceny niezależności rmy audytorskiej zgodnie z Ustawą o Biegłych Rewidentach oraz wyraził zgodę na
świadczenie tych usług.
12. Polityka różnorodności organów emitenta
Emitent nie spełnia kryteriów przewidzianych w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w
sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków
uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim
(Dz.U. z 2018 r., poz. 757) obligujących do przedstawienia opisu polityki różnorodności organów Spółki.
Spółka nie posiada odrębnego dokumentu pod nazwą „Polityka różnorodności” w odniesieniu do organów zarządzających
i nadzorujących, chociaż w praktyce stosuje zasadę równego traktowania wszystkich pracowników i współpracowników.
W roku 2025 Spółka spełniała zasadę co do składu Rady Nadzorczej. Z uwagi na skład Zarządu, który w roku 2025 nie
spełniał wymogu zróżnicowania pod względem płci, Spółka nie stosowała zasady 2.1 dobrych praktyk. Spółka dopełni
starań, aby w przyszłości zasada ta została przyjęta do stosowania.
Rafał Malarz
Daniel Draga
Szymon Będkowski
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku 77